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Un engaño, tras el anhelo de tener casa: La historia de Juan

Hogaresnoticia.com.mx | admin Sin Comentarios

Suele decirse que “lo barato sale caro” y en la siguiente historia, de un derechohabiente, podríamos afirmar que el actuar inescrupuloso de un “seudoprofesional” y/o una empresa, combinado con la legítima ansiedad de una familia para adquirir su vivienda, puede salir muy, pero muy caro.

juan_el enganioPor Jorge A. Mc Loughlin * | Hogar Es Noticia | 23 Julio

Juan llegó muy feliz a su casa, había alcanzado los 116 míticos puntos que exige el Infonavit para acceder al crédito que le permitiría adquirir su vivienda propia. Los demás requisitos como el asistir a los talleres, responder el cuestionario y elaborar el presupuesto familiar se presentaban como algo muy sencillo de cumplir para el ilusionado derechohabiente.

A partir de ese momento Juan y su esposa iniciaron la búsqueda de la que podría ser la vivienda de sus sueños. Tras mucho recorrer encontraron finalmente una simpática casita en un conjunto habitacional que respondía exactamente a lo que ellos deseaban.

Lamentablemente se toparon con la mala noticia de que los ahorros que tenían no eran suficientes para pagar el enganche de esa vivienda y un profundo sentimiento de pesar se apoderó de ellos hasta que tuvieron la suerte de que alguien les presentara a un “valuador muy chingón” que les prometió que él se encargaría de resolver el asunto, y que ellos recibieran como crédito, todo lo que necesitaban para comprar la casa sin tener que poner dinero propio, burlando así las políticas de riesgo de la entidad crediticia.

Claro, para tomar ese dinero extra la cuota que deberían pagar sería más alta, pero ello no era algo que en ese momento les preocupara a Juan y su esposa.

Lamentablemente meses después la empresa en la que trabajaba Juan debió aplicar un severo programa de ajustes salariales dado que sus ventas habían caído fuertemente.

Con un salario reducido en 30%, la cuota que debía pagar Juan se elevó del 40% de su salario al 57% del mismo, o sea, casi el doble de lo que normalmente se considera como aceptable para una economía familiar bien organizada.

A partir de ahí comenzaron los verdaderos problemas; al no alcanzarle ahora el dinero para pagar la hipoteca, el riesgo de perder la vivienda y los ahorros que tenían, aumentaba mes con mes.

Afortunadamente para Juan el Infonavit tiene implementada una política de cobranza social, y le otorga a sus acreedores muchas facilidades mientras muestren una verdadera vocación para realizar ciertos pagos hasta que resuelven la situación que originó la mora.

Lo importante a tener en cuenta aquí, es que la supuesta “ayuda” le pudo haber costado tremendamente caro a Juan, por culpa de un valuador o seudovaluador inescrupuloso, que con tal de ganar unos pesos más no reparó en defraudar a la institución financiera que habría de otorgar el crédito, ni advirtió al deudor sobre  las consecuencias que para él podría tener, el obligarse a destinar una parte más alta de sus ingresos a pagar la cuota de la hipoteca.

La importancia del avalúo

Para evitar situaciones como la anteriormente descrita, en la que suele haber más perdedores que ganadores, lo primero que debemos tener es conciencia de que el avalúo debe ser un instrumento que permita al futuro comprador y al otorgante del crédito conocer, con un alto grado de certidumbre, el valor estimado de la propiedad, su estado de conservación, superficies habitables, etcétera.

Sobre ese valor, la institución financiera otorgará el crédito al futuro comprador, quien deberá poner una suma como enganche para completar el precio total y respetar así la relación préstamovalor, generalmente conocida por las siglas LTV que vienen de la expresión en inglés loan to value.

Cuando se manipula el resultado del avalúo para evitar que el comprador ponga el enganche y se altera de esta manera el LTV, se defrauda a la institución financiera y en la mayoría de los casos, se perjudica también al comprador que, en medio de su entusiasmo por adquirir la propiedad, no mide debidamente las consecuencias que esto puede tener en el futuro.

Si bien la existencia de este tipo de situaciones tiene más que ver con la ética del profesional que con los requisitos formales exigidos por las instituciones financieras, debemos por lo menos apegarnos a estos últimos para evitar riesgos mayores.

Si se trata de un avalúo para adquirir con crédito una vivienda, el mismo solo pueden realizarlo las Unidades de Valuación autorizadas por la Sociedad Hipotecaria Federal.  Este padrón de Unidades de Valuación y sus contactos respectivos pueden consultarse en:

http://www.shf.gob.mx/sobreshf/unidval/Paginas/ContactosdelasUnidadesdeValuacion.aspx

A su vez, estas empresas solo pueden trabajar con valuadores profesionales que estén registrados ante este mismo organismo, quienes además de sus carreras de grado deben contar con una especialidad o maestría en valuación de inmuebles y estar debidamente acreditados ante la Secretaría de Educación Pública.

Ahora bien, no todas las unidades de valuación están a su vez habilitadas para trabajar con todas las instituciones financieras; es importante en cada caso, pedir información sobre el padrón que cada entidad maneja para elaborar sus avalúos.

En el caso puntual del Infonavit – que tomamos como ejemplo para escribir esta nota – este padrón puede consultarse en:

 http://portal.infonavit.org.mx/wps/wcm/connect/infonavit/proveedores+externos/unidades+de+valuacion/unidades+de+valuación

(FOTO: Hogar Es Noticia)

* Director General de Revisora de Avalúos | Síguelo en Twitter: @JorgeMcLou
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