Reconvertir la  vieja industria de la vivienda nueva, a la de regeneración urbana, así como promover una oferta habitacional intraurbana de calidad, los principales retos para los actores de este sector.

Por José Antonio Díaz * | hogaresnoticia.com | 27 Enero 

Cuando Vicente Fox asumió la presidencia de México, uno de sus objetivos fue el desarrollo de una nueva industria de vivienda que atendiera la enorme demanda habitacional existente y lograr varios puntos de crecimiento económico, en un plazo relativamente corto.

Su gobierno formó la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (hoy Comisión Nacional de Vivienda) y la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), además de que reestructuró el Infonavit y fomentó la creación de nuevos sistemas para financiar la construcción y adquisición de vivienda nueva.

El gobierno de Felipe Calderón continuó el modelo creado por su predecesor, agregando metas cuantitativas muy agresivas que tuvieron como resultado la construcción de más de 7 millones de viviendas en el periodo 2002-2012; la gran mayoría de tipo económico y de interés social, que hoy dan techo formal a más de 20 millones de mexicanos.

Pero también hubo impactos negativos con este modelo financiero, de política habitacional. Se generó un crecimiento desproporcionado de las manchas urbanas del país, que se multiplicaron entre tres y nueve veces más que el crecimiento poblacional en los municipios de mayor crecimiento. El tema atrapó a las tres empresas más grandes del ramo, que hoy enfrentan graves problemas financieros y quizá tengan que entrar a procesos de concurso mercantil.

Además, alrededor de 2 millones de casas de interés social no tienen (ni hoy pueden tener) mercado secundario porque su valor de mercado está por debajo de su crédito al Infonavit, o simplemente, porque las zonas donde se encuentran dichas viviendas están sufriendo procesos de deterioro crónico-creciente.

Estos problemas son resultado de la falta de planeación y diseño urbano, la falta de información y capacitación a compradores de casas (problemática ya atendida por el Infonavit a partir de 2012); la ausencia inexistencia de programas de promoción de participación vecinal y finalmente de las insuficiencias y abusos por falta de políticas de Estado y lineamientos para los gobiernos municipales.

El Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) ha publicado que hay 5 millones de casas deshabitadas en el país. La información oficial incluye rurales y urbanos, con cualquier estatus legal (con o sin uso del suelo o escrituras), así como segundas casas en destinos turísticos.

El contexto

El problema que nos ocupa está en los fraccionamientos urbanos formales construidos en el periodo 2002-2012, hoy en deterioro. Aquí, el abandono o la invasión se explican por la incapacidad de pago por parte del comprador, la desocupación por reubicación o lejanía, hasta los casos forzados por la inseguridad de la zona. 

El gobierno de Enrique Peña Nieto impulsó la creación de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), a cargo de Jorge Carlos Ramírez Marín, para coordinar de manera integral los esfuerzos del sector y reformar las reglas de operación de la Conavi, entre otras acciones estratégicas. Recordemos que el año pasado, en el Plan Nacional de Vivienda 2013  se planteó un giro en la política urbana y habitacional.

De la lectura de estos documentos se concluye que es acertada la visión de la Sedatu al cambiar las políticas del sector de la “construcción de vivienda nueva” a las de “densificación urbana, contención de crecimiento de manchas urbanas, promoción de vivienda vertical, inclusión de vivienda usada”, entre otras.

También se planteó el principio de una regionalización de estas políticas para responder a distintas necesidades en el ámbito nacional, y que se incluyera a las Secretarías de Estado, así como a gobiernos estatales y municipales en el desarrollo de las nuevas políticas.

Creo que la visión y el nuevo marco de regulación son muy acertados y reflejan atención a los problemas creados por las viejas prácticas del sector. Hay que cuidar además que se observen y atiendan las necesidades de infraestructura, equipamiento, transporte y cercanía a fuentes de trabajo. Esto se puede lograr con esquemas de regeneración que se concentren en polígonos urbanos de manera holística (incluyendo a las comunidades) y no en casas o unidades habitacionales solamente. Ahora el reto está en la ejecución.

Mañana abordaré el tema de la oportunidad que existe para generar nuevos modelos de negocio, a partir de la reocupación de las casas abandonadas e invadidas, versus la  oferta de vivienda intraurbana de calidad. (FOTO: Cortesía Provive)

* José Antonio Díaz es Director General de Provive, Comunidades Que Renacen y miembro de la Comisión Nacional de Vivienda de la Coparmex.

Correo: adiaz@provive.mx

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