¿Puede una persona que tiene ingresos variables mes a mes comprar su casa utilizando los beneficios del crédito hipotecario? La respuesta es sí, siempre y cuando los pueda acreditar de una de las maneras que las instituciones de crédito requieren para efecto de verificar que los ingresos son reales.

Fernando Soto-Hay Pintado

Por Fernando Soto-Hay Pintado

El tener ingresos variables no es un problema, de hecho es un flujo natural de una enorme cantidad de actividades económicas comerciales, industriales y de prestación de servicios en este país. El secreto es que nuestros ingresos reales variables sean comprobables, es decir que se encuentren bancarizados.

Existen instituciones de crédito que para determinar nuestros ingresos brutos mensuales toman el promedio de cuatro a seis meses de ingresos reflejados en una o varias cuentas de cheques para determinar cuál es el ingreso bruto mensual del cliente, eliminando los ingresos sobresalientes o extraordinarios, que de vez en vez, pueden tenerse como serían la venta de una casa, una herencia, un regalo familiar, la venta de un activo, etcétera. A continuación te presento un ejemplo del cálculo de ingresos variables:

Enero 100,000 pesos, febrero 85,000 pesos, marzo 80,000 pesos, abril 120,000 pesos, mayo 130,000 pesos, junio 50,000 pesos. (Enero + febrero +marzo +abril +mayo +junio = 565,000 pesos/6= 94.166 pesos. Esto significa que el cliente puede destinar hasta 31,400 pesos de su ingreso para el pago de su crédito hipotecario

Ahora bien, existen otras instituciones que determinan que el ingreso a considerar no será el promedio de los cuatro o seis meses, si no que el flujo mensual más bajo reflejado los 4 o 6 meses. Esto crea una distorsión en la realidad del cliente muy importante, ya que el hecho de haber tenido un mes de ingresos bajos, no significa que sea el ingreso constante del cliente y por ende, esta institución pierde la oportunidad de otorgar el crédito al cliente como consta en este ejemplo:

Enero 100,000 pesos, febrero 85,000 pesos, marzo 80,000 pesos, abril 120,000 pesos, mayo 130,000 pesos, junio 50,000 pesos. Es decir, el ingreso a considerar es de 50,000 pesos por ser el más bajo. Esto significa que el cliente sólo puede destinar hasta 16,666 pesos de su ingreso para el pago de su crédito hipotecario

Como cliente potencial con ingresos variable es muy importante que al tomar la decisión sobre la compra de su casa, tome en cuenta que puede tener ingresos más bajos en ciertos meses del año, con base al flujo de su actividad profesional; y por eso, debe prever que en esos meses de ingresos bajos cuente con los recursos suficientes para cubrir sus mensualidades, esto es  contar con un colchón para cubrir el costo fijo de vida que está asumiendo.

En nuestra experiencia, aquellas personas que acreditan ingresos variables, en su abrumadora mayoría, lo hacen por medio de flujos de efectivo en sus cuentas de cheques. Es muy recomendable que tengas bancarizados todos tus ingresos para que seas considerado como sujeto de crédito.

Recordemos que para determinar el perfil de que institución de crédito y que producto dentro de dicha institución de crédito será recomendado y otorgado a cada cliente, tenemos que considerar más de 40 variables que nos indican cuál es la opción adecuada específicamente para cada cliente, así que además de los ingresos tendremos que tomar en cuenta otros factores como:

I) nivel de endeudamiento;

II) comportamiento en el pago de sus créditos reflejados en el Buró de Crédito;

III) origen de los flujos;

IV) actividad del cliente;

V) permanencia de flujos en la cuenta;

VII) descripciones de los depósitos ya que depósitos entre cuentas relacionadas no son considerados como flujo de ingresos;

VIII) que los depósitos no provengan de venta de acciones y valores ya que estos flujos no corresponden al concepto de ingreso para efecto del cálculo de los ingresos mensuales;

IX) antigüedad en la actividad;

X) aforos de ingresos por actividad;

XI) alta y antigüedad de ésta en el SAT, etcétera.

Para Tu Hipoteca Fácil toda persona que tenga ingresos comprobables, aún y cuando sean variables, siempre y cuando tengan buen comportamiento en el pago de sus deudas reflejadas en el Buró de Crédito, serán sujetos de crédito para ciertas instituciones que entienden que las actividades profesionales de nuestros clientes  tienen variaciones en sus flujos y que estas variaciones no los excluyen como magníficos clientes  que quieren formar patrimonio por medio del crédito hipotecario adecuado.

* Director General de Tu Hipoteca Fácil  THF®

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