Aquí no cuenta el valor estimativo, es decir, si la propiedad era de tu abuelita, o si allí conociste a tu primer amor; eso provoca que pierdas la justa dimensión de la realidad, al momento de intentar negociar la compraventa de una propiedad; lo correcto es… aquí te decimos.

FOTO: Vivanuncios / Hogaresnoticia.com

Redacción | Hogaresnoticia.com | 27/mayo/2021

Ciudad de México.-  Determinar el valor económico de una casa o departamento, no siempre es sencillo. Se requiere de conocimiento, experiencia e información de mercado.

Por eso, el contar con una correcta opinión es básico para que tanto asesores inmobiliarios, como inversores o consumidores finales, lleguen a un buen acuerdo comercial.

Partamos de que existen técnicas que se emplean para elaborar una opinión de valor inmobiliaria y marcar un margen de negociación.

Y justamente de eso habló la coordinadora de Educación y Certificaciones en Grupo Inmobiliario Zona Poniente, Karina Ramírez, quien participó en los Workshops Inmobiliarios, organizado por el portal Vivanuncios.

La experta comenzó por aclarar que primero se debe entender que los términos de costo, valor y precio, no son sinónimos.

En valuación, afirmó, los términos son totalmente distintos y se refieren a un determinado momento dentro del proceso de comercialización de un inmueble.

“El costo se refiere específicamente al momento de producción del bien inmueble; el valor, al momento de su comercialización; y el precio, al momento del cierre de la operación de la venta”, explicó.

¿Qué es la valuación?

Karina Ramírez expuso que es el arte de estimar, en su justa medida monetaria, la deseabilidad de poseer bienes específicos, para fines determinados.

“No es una ciencia exacta, por lo que la experiencia, el conocimiento del mercado, un agudo sentido de observación y el análisis a fondo, pueden coadyuvar a emitir un estimación adecuada”, relató.

La experta dijo que los asesores inmobiliarios cuentan con la experiencia; y si están especializados en alguna zona o si se mantienen informados constantemente, adquieren entonces el conocimiento del mercado.

“Con el tiempo y con la práctica desarrollan (los asesores inmobiliarios) un estricto sentido de la observación y del análisis. Así son capases de emitir una opinión de valor”, añadió.

Valoración y avalúo

Karina Ramírez consideró que también es importante comprender los términos de valoración y avalúo.

En el caso de la valoración, explicó, se trata de la práctica para asignar un valor económico a un bien, con el propósito de ubicarlo en un mercado de compra venta.

“Cuando el asesor inmobiliario –dijo- capta una propiedad para comercializarla, es común que el propietario pregunte: ¿En cuánto crees que se pueda vender? Y el asesor inmobiliario, al emplear diversas técnicas y métodos, emite una opinión de valor y así da un precio de salida en el mercado”.

En tanto que un avalúo, explicó Karina Ramírez, es un documento que emite y firma un experto en materia de valuación. Generalmente, acotó, son los peritos valuadores que están certificados y registrados ante la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). “El asesor inmobiliario da una opinión de valor y el valuador da el documento oficial, como experto”.

Karina Ramírez también habló de los factores que influyen en el valor de los inmuebles. Y sobre el particular, listó:

1) Forma y dimensiones del terreno. Si son simétricos y proporcionales tanto en el frente como en la parte trasera.

2) Superficie. Un terreno chico es más barato que un grade.

3) Topografía. Se refiere al tipo de suelo, si es por ejemplo tepetate o arenoso, los costos de cimentación serán entonces distintos.

4) Uso o destino. No vale lo mismo un terreno habitacional que uno comercial.

5) Potencialidad. Aquí depende de cuántos pisos se puede construir en un terreno, versus en otro terreno.

6) Ubicación. Si la propiedad se ubica por ejemplo en una esquina, o bien, ocupa una manzana completa.

7) Urbanización e Infraestructura de la zona. Aquí se toma en cuenta el tipo de vivienda que predomina en la zona, si es residencial o popular. Asimismo, los servicios y las vialidades.

En lo que respecta a las construcciones, algunos factores que influyen en su precio son:

1) Calidad del proyecto. Si los espacios fueron bien aprovechados o si se cuenta con ventilación natural o iluminación adecuada.

2) Calidad de los materiales. Cuenta si es madera, mármol o porcelanato.

3) Instalaciones especiales. Si tienen aire acondicionado, cisterna, paneles solares o alarmas.

4) Vida Útil. Se refiere a la vida total del inmueble o que servirá para lo que fue creado.

5) Edad de las construcciones. Es la antigüedad del inmueble.

6) Estado de conservación. Si es “bueno, regular o malo”.

7) Productividad. ¿Cuánto se quiere ganar al poner este inmueble en el mercado?

En cuanto a las técnicas para que un asesor inmobiliario elabore una opinión de valor, la experta dijo que debe hacerse la búsqueda de comparables vigentes, que se comercialicen en la zona de interés.

Recomendó que mínimo sean de tres a cinco inmuebles similares y debe de procesarse la información obtenida y determinar un costo promedio por metro cuadrado, tanto de la tierra, como de las edificaciones.

Además, se requiere aplicar el costo por metro cuadrado obtenido a las superficies que correspondan al inmueble en estudio.

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