A partir del artículo pasado, en esta última, hablaremos de la Asociación Público-Privada (APP), mecanismos de recuperación de la inversión pública y su asignación a obras sociales dentro de las Áreas de Crecimiento Específico Sustentables (ACES) y finalmente se resaltaré los beneficios de la estrategia propuesta.
Desde el punto de vista económico, la vivienda es un bien privado por sus características de exclusión y rivalidad en el consumo. Por tanto, en un sentido estrictamente económico, en un mercado competitivo la interacción entre demandantes y oferentes de vivienda debería llevar a una situación de equilibrio a un precio determinado de las mismas. Sin embargo, es claro que un sector importante de la sociedad no cuenta con los medios para acceder al mercado formal de vivienda, lo que ocasiona que habite en lugares donde prevalecen condiciones no adecuadas en términos de ubicación, tamaño, dotación de servicios y situación legal de la tierra.
Frente a esta problemática, adquiere especial importancia lo establecido en el Artículo 4to.de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos en el sentido de que toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. En ese artículo constitucional se establece también que la ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo.
Sin embargo, los tres órdenes de gobierno enfrentan limitantes de recursos presupuestales para hacer frente a los rezagos existentes de vivienda y de otros servicios públicos básicos. En este contexto, y al igual que en otras áreas de infraestructura y servicios públicos, los esquemas de asociación público-privada se utilizan en forma creciente como un mecanismo para potenciar los recursos públicos a través de conjuntar recursos y generar sinergias con el sector privado y social, no sólo como fuentes complementarias de recursos financieros, sino además, para aprovechar las ventajas de la capacidad gerencial del sector privado y lograr una mejor asignación y manejo de los riesgos involucrados en el desarrollo de infraestructura.
De manera simplificada, una asociación público-privada puede visualizarse como una mezcla de recursos financieros, gerenciales e institucionales para la generación de infraestructura y servicios públicos, que pretende aprovechar las ventajas de cada agente participante y ampliar la disponibilidad total de recursos. En un sentido amplio, una asociación público-privada puede adoptar cualquier forma de combinación de recursos públicos y privados para lograr uno o varios objetivos.
Aplicada al área de ofertar vivienda económica, se trata entonces de identificar él o los esquemas de concurrencia de los sectores público, privado y social que permitan conjugar de manera eficiente los recursos financieros y gerenciales de los agentes que participan en la actividad para generar suelo apto para vivienda, infraestructura, equipamiento y servicios particularmente de aquellos tipos de vivienda orientados a la población de ingresos bajos.
En este orden de ideas, se propone el diseño de un esquema o modelo de participación público privada que permite un uso eficiente de los recursos de los agentes que participan en la planeación, construcción y operación y avanzar de manera más eficaz en la atención de las necesidades y demanda de vivienda por las familias.
Es importante destacar que el tema del financiamiento constituye uno de los elementos centrales de la asociación público privada, bajo cualquiera de las modalidades que ésta puede adoptar.
El sector público, conjuntamente con los sectores privado y social, debe definir los objetivos de política pública que se pretende lograr; los aspectos regulatorios o normativos son parte central de un esquema eficiente.
En ese sentido, desde el punto de vista financiero, una asociación público-privada se integra de forma similar a un
esquema que se caracteriza por un proyecto que genera flujos de efectivo predecible y sostenible y que puede obtener financiamiento con base en la capacidad de crédito que le genera dicho flujo, con independencia de la capacidad del promotor de la inversión.
Los elementos básicos de este esquema son: Las partes que intervienen en el proceso son el promotor del proyecto, los operadores del mismo, la institución financiera que provee los recursos, compradores, entre otros. Dado un apalancamiento basado en los flujos del proyecto, se requiere “aislar” los flujos de ingresos por medio de una entidad que funcione como vehículo – ejecutor y operador- del proyecto, por ejemplo un fideicomiso.
Un aspecto central de este tipo de mecanismo es que el riesgo del crédito no recae en una sola de las partes, sino que se distribuye entre ellos. Por tanto, el flujo de efectivo se distribuirá con una prelación acordada entre las partes. Una estructura básica de una asociación público-privada se presenta en la siguiente gráfica:
Ventajas
La estructura financiera de la asociación público-privada, al aislar los flujos del proyecto permite que:
• El financiamiento obtenido no afecte los resultados financieros del promotor del proyecto, dado que la sociedad vehículo del proyecto se encuentra separada de los estados financieros del promotor.
• La capacidad de endeudamiento del proyecto no afecta la calidad crediticia del socio.
• La rentabilidad de los socios se incremente gracias a la utilización de un alto grado de endeudamiento.
• Los socios, acreedores, clientes y proveedores comparan riesgos. Si se disminuyen los riesgos, cubriéndolos adecuadamente, puede disminuir el costo del financiamiento.
Mecanismo de recuperación de la inversión pública
En un ciudad cualquiera los inmuebles se valoran a partir de su localización y su productividad, es decir, las inversiones que realizan los propietarios o poseedores de los predios. El aumento del valor se obtendrá de la propia naturaleza del suelo como mercancía, esto ocasiona que el suelo puede beneficiarse de la realización de obras públicas o acciones socialmente necesarias, que se localicen próximos o que representen un beneficio colectivo.
En el caso de FOVIVE se propone el siguiente mecanismo de recuperación de la inversión pública realizada en las Áreas de Crecimiento Específico Sustentables (ACES):
1. Bajo el esquema de las ACES, los propietarios de tierra y de inmuebles aportan las mismas al Fideicomiso Maestro para desarrollar el Área de conformidad con el plan maestro acordado.
2. Se realizan las inversiones que corresponden de acuerdo al plan de inversión y de financiamiento acordado.
3. En la etapa de comercialización de los terrenos urbanizados, el Comité Técnico del Fideicomiso determina las áreas sujetas a recuperación de inversión pública, determina la base para el cálculo que puede ser el costo actualizado de la inversión pública realizada en el área, y aplica su cobro al propietario del terreno, al momento de la comercialización.
4. Los ingresos obtenidos por la recuperación de la inversión pública se destinan a una cuenta específica del fideicomiso.
5. Los recursos obtenidos por la recuperación de la inversión pública se destinan a construir más viviendas para familias de bajos ingresos.
Los recursos se aplican en la misma ACES, constituyéndose en un mecanismo de subsidios cruzados para favorecer a las familias de bajos ingresos. Con ello, los desarrollos inmobiliarios realizados bajo el enfoque de ACES adoptarán un carácter social sin afectar la rentabilidad del capital privado; la recuperación se realiza sobre el costo de la inversión que hace el sector público.
Beneficios de la Estrategia propuesta
El tamaño de la ACES está determinado por la demanda de futuro crecimiento de la ciudad, no sólo en términos de vivienda sino también de su infraestructura, equipamiento y servicios. La tierra se adquiere por medio de negociaciones con los actuales propietarios, siguiendo esencialmente tres opciones:
1) Ofrecerles que entren a una asociación pública-privada con su predio donde se tomará como una aportación al desarrollo de la ACE y que además recibirán unos beneficios anuales directamente derivados de la comercialización de acuerdo al Plan Maestro diseñado para el desarrollo de la ACE.
2) Se le ofrece comprar su tierra al precio actual de la misma.
3) Se promoverá una expropiación del mismo.
Se captarán mayores recursos para financiar vivienda económica al conjuntar las aportaciones de los sectores público, social y privado. Se reducirán los costos relativos totales de los desarrollos inmobiliarios para la vivienda económica al bajar los costos de transacción y coordinación, aprovechar economías de escala y sincronizar las actividades de los diversos agentes que participan en estos proyectos.
Para la población de bajos recursos, que son la parte central de las políticas públicas de vivienda económica, se beneficiarán de subsidios que se deriven de la aplicación del esquema y puedan acceder a viviendas de mayor tamaño con mantenimiento incluido. Se integran proyectos auto- recuperables en lo financiero, que constituye un incentivo para que los gobiernos estatales y municipales participen.
Se administran mejor los riesgos, la selección de las ACES se realizan por todos los actores relevantes en la actividad, además de que bajo el esquema propuesto, los gobiernos municipales al ser socios del proyecto, facilitarán el otorgamiento de los permisos que se requieran y vigilarán la adecuada ejecución y permanencia de los proyectos.
Desde el punto de vista económico, habrá una asignación más eficiente de los recursos de programas del sector público privado y social. Es importante señalar que en principio no se trata de asignar mayores recursos a infraestructura sino gastar mejor los que se tienen.
Desde el punto de vista urbano, la ciudad crecerá de manera ordenada, se hará un uso más eficiente de sus recursos y se reducirán los riesgos de ubicar los desarrollos habitacionales en zonas no aptas para edificar vivienda. Se impulsará un mayor crecimiento de la actividad económica de las ciudades y se propiciará un desarrollo más equilibrado en ellas.
Las ciudades son las columnas de las economías nacionales. En la economía global en la que actualmente vivimos no son los países quienes compiten entre ellos, sino sus ciudades. En la medida que empecemos a ver a nuestras ciudades y los municipios que las componen como detonadores fundamentales del desarrollo económico nacional, estaremos en posibilidad de fortalecer a nuestras ciudades en lo que realmente deben ser: La fuente y motor de generación de empleos y mejora de nivel de vida para sus habitantes y los de todo el país.
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