{"id":16194,"date":"2017-11-06T15:49:34","date_gmt":"2017-11-06T21:49:34","guid":{"rendered":"http:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/?p=16194"},"modified":"2017-11-06T16:24:27","modified_gmt":"2017-11-06T22:24:27","slug":"post-sismo-que-dicen-los-portales-inmobiliarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/?p=16194","title":{"rendered":"As\u00ed se comport\u00f3 la compra y renta de vivienda, tras sismos | Art\u00edculo"},"content":{"rendered":"

\"\"Una primera preocupaci\u00f3n era que decaer\u00eda significativamente el inter\u00e9s por comprar o rentar vivienda en las delegaciones y colonias m\u00e1s afectadas; con respecto al inter\u00e9s por comprar, el d\u00eda anterior al sismo, un total de ocho colonias en las delegaciones Benito Ju\u00e1rez y Cuauht\u00e9moc, representaron 3.5% del total de b\u00fasquedas en el portal inmobiliario propiedades.com. Sin embargo, dos semanas m\u00e1s tarde, la participaci\u00f3n hab\u00eda incluso aumentado 4.1 por ciento.<\/span><\/strong><\/p>\n

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FOTO tomada de SSP-CDMX \/ Hogaresnoticia.com<\/strong><\/p><\/div>\n

Por Eduardo Torres Villanueva * |\u00a0Art\u00edculo\u00a0| Hogaresnoticia.com | 06 \u00a0noviembre 2017<\/a><\/strong><\/p>\n

A unas semanas del sismo que sacudi\u00f3 a la Ciudad de M\u00e9xico y entidades como Puebla, Morelos y estado de M\u00e9xico, ha surgido una gran especulaci\u00f3n sobre los efectos que ello podr\u00eda tener sobre el mercado inmobiliario.<\/span><\/p>\n

En este art\u00edculo, en ai360<\/strong> combinamos esfuerzos con el portal Propiedades.com<\/strong>, uno de los m\u00e1s importantes a nivel nacional en cuanto a inventario, con m\u00e1s de 350,000 inmuebles registrados, y el primero en cuanto a visitas no inducidas para identificar cu\u00e1les han sido los cambios m\u00e1s relevantes en el patr\u00f3n de la demanda y la oferta inmobiliaria en la Ciudad de M\u00e9xico, luego del sismo.<\/span><\/p>\n

Se comparan las consultas y el contenido del sitio en dos fechas, el d\u00eda previo al sismo (18 de septiembre) y dos semanas m\u00e1s tarde (3 de octubre), y a partir de ello se analizan aspectos como el inter\u00e9s de los usuarios por comprar, rentar e incluso anunciar una vivienda, as\u00ed como las variaciones en los precios anunciados, por zona (a nivel de colonias, delegaciones y entidades vecinas), y diferenciando entre casas y departamentos.<\/span><\/p>\n

El an\u00e1lisis arroja resultados interesantes, que en algunos casos se alejan de los vaticinios fatalistas, como los que anticipaban un desplome generalizado de los precios, o un \u00e9xodo masivo de la CDMX; por su parte, cobran validez las expectativas en torno a un mayor inter\u00e9s por casas sobre departamentos, o preferencia de rentar vs. comprar.<\/span><\/p>\n

Si bien, los resultados deber\u00e1n tomar mayor forma a medida que pase el tiempo, puede verse que existen amortiguadores naturales en el mercado inmobiliario de la CDMX, como una fuerte necesidad de vivienda, concentraci\u00f3n de la actividad en ciertas zonas de la ciudad, y la propia respuesta de la oferta. En conjunto todos ellos contribuyen a un proceso de ajuste menos dr\u00e1stico del que algunos preve\u00edan.<\/span><\/p>\n

Un recuento de los da\u00f1os<\/strong><\/span><\/p>\n

Como contexto, sirve hacer una recapitulaci\u00f3n sobre el impacto del sismo por zona y tipo de inmueble.\u00a0 Cifras del gobierno de la Ciudad de M\u00e9xico muestran que los inmuebles con reporte de da\u00f1o suman un total de 15,000. De estos, 12,000 corresponden a da\u00f1os superficiales o que en \u00faltima instancia, no implican riesgo para su ocupaci\u00f3n; otros 3,000 requerir\u00e1n alg\u00fan tipo de intervenci\u00f3n. Los inmuebles derrumbados suman 38, y, de acuerdo con el Colegio de Arquitectos de la Ciudad de M\u00e9xico, entre 120 y 150 adicionales podr\u00edan requerir demolici\u00f3n.<\/span><\/p>\n

En cuanto a la edad de los inmuebles, la informaci\u00f3n del catastro como de los propios peritajes realizados muestra que, en entre 80 de 90% de los casos, los derrumbes o da\u00f1os estructurales correspondieron a edificaciones construidas con anterioridad a 1987, cuando se actualiz\u00f3 el reglamento de construcciones. Es decir, los est\u00e1ndares de construcci\u00f3n en la Ciudad de M\u00e9xico son muy elevados y en la gran mayor\u00eda de los casos se ha respetado. Es importante ventilar y tomar acciones sobre los casos de excepci\u00f3n, pero no hacer generalizaciones a partir de ellos.<\/span><\/p>\n

Por zonas, las principales afectaciones se dieron en las delegaciones Benito Ju\u00e1rez, Cuauht\u00e9moc e Iztapalapa con 42%, 37% y 13% de los reportes de da\u00f1os. En las dos primeras se concentra 38% del Producto Interno bruto (PIB) y 31% del empleo de toda la Ciudad de M\u00e9xico.<\/span><\/p>\n

Algunas comparaciones sirven tambi\u00e9n para ver en perspectiva la magnitud del da\u00f1o. Por ejemplo, el n\u00famero de inmuebles derrumbados representar\u00e1, en un caso extremo, 2.5% de aquellos de 1985 (6,000, de acuerdo con el Informe de Gobierno de 1986). Asimismo, como proporci\u00f3n del parque habitacional, de 2.1 millones de viviendas, puede decirse que el sismo afect\u00f3, al punto de obligar a su derrumbe, a una de cada 10,000 viviendas (en el caso de que se lleguen a derrumbar 200 inmuebles).<\/span><\/p>\n

Todo lo anterior apenas servir\u00eda como referencia anecd\u00f3tica, pero ayuda a interpretar lo que ha venido ocurriendo en el mercado en las semanas posteriores al sismo.<\/span><\/p>\n

\u00bfCay\u00f3 el inter\u00e9s por los inmuebles en las zonas m\u00e1s afectadas?<\/strong><\/span><\/p>\n

Una primera preocupaci\u00f3n era que decaer\u00eda significativamente el inter\u00e9s por comprar o rentar vivienda en las delegaciones y colonias m\u00e1s afectadas.<\/span><\/p>\n

Con respecto al inter\u00e9s por comprar, el d\u00eda anterior al sismo, un total de ocho colonias en las delegaciones Benito Ju\u00e1rez y Cuauht\u00e9moc, representaron 3.5% del total de b\u00fasquedas en todo el portal inmobiliario. Dos semanas m\u00e1s tarde, la participaci\u00f3n incluso hab\u00eda aumentado al 4.1%. Esto es, el inter\u00e9s en estas zonas no s\u00f3lo no decreci\u00f3, sino que incluso se increment\u00f3.<\/span><\/p>\n

Claro que hay diferencias a nivel de colonias. Por ejemplo, en la Portales, donde hubo varios derrumbes, el inter\u00e9s se redujo en cerca de la mitad (del 0.48% de las consultas, al 0.28%), pero en las vecinas se increment\u00f3 significativamente, como en N\u00e1poles y Narvarte, que en conjunto pasaron de una participaci\u00f3n de 0.8% de las consultas, a 1.04%. Las colonias Condesa y Roma, donde tambi\u00e9n hubo importantes afectaciones severas, las b\u00fasquedas tuvieron igualmente un repunte.<\/span><\/p>\n

Otras delegaciones muestran tambi\u00e9n un repunte, en colonias vecinas o cercanas a las de mayor afectaci\u00f3n. En la Escand\u00f3n por ejemplo, cercana a la Condesa, las consultas pasaron de representar 0.38% al 0.55%, y en Lindavista, un poco m\u00e1s al norte pero cercana a las colonias afectadas de la delegaci\u00f3n Cuauht\u00e9moc y donde tambi\u00e9n se registr\u00f3 un derrumbe, el inter\u00e9s por la compra igualmente se increment\u00f3, y su participaci\u00f3n en el total de consultas en el portal pas\u00f3 del 0.28% al 0.45 por ciento.<\/span><\/p>\n

Pero si el inter\u00e9s por la compra aument\u00f3, el de la renta lo hizo mucho m\u00e1s<\/strong>. Diez colonias, en cuatro delegaciones, aumentaron su participaci\u00f3n en el total de b\u00fasquedas, de 4% al 9 por ciento. Esto revela que el temor generado por el sismo no redujo el inter\u00e9s por las viviendas en las delegaciones m\u00e1s afectadas. Las b\u00fasquedas revelan tambi\u00e9n algo interesante, y es el cambio en la percepci\u00f3n en torno a la renta<\/strong>, algo que podr\u00eda ser clave para el desarrollo de este mercado en los pr\u00f3ximos a\u00f1os.<\/span><\/p>\n

En s\u00edntesis, la demanda ha modificado sus preferencias de ubicaci\u00f3n, pero s\u00f3lo en forma relativa, es decir, buscando m\u00e1s casas o inmuebles en renta, y en colonias vecinas a las afectadas. Ello refleja, por una parte, que el n\u00famero de inmuebles afectados fue relativamente poco, y por la otra, que para una parte importante de quienes buscan una vivienda, consideran que no hay muchas alternativas para cambiar de residencia en la Ciudad de M\u00e9xico, o simplemente que no las hay por toda la ciudad.<\/span><\/p>\n

Por tipo de inmueble tambi\u00e9n se aprecian diferencias importantes. Como era de esperarse, las casas se hicieron m\u00e1s atractivas. El inter\u00e9s por casas en las colonias referidas pr\u00e1cticamente se triplic\u00f3, del 2.3% de las b\u00fasquedas, al 6.1%<\/span><\/p>\n

En s\u00edntesis, la demanda se modific\u00f3 s\u00f3lo en forma relativa, buscando m\u00e1s casas o inmuebles en renta, y en colonias vecinas a las afectadas. Quienes buscan una vivienda, no encuentran muchas alternativas en la Ciudad de M\u00e9xico, o no por toda la ciudad.<\/span><\/p>\n

La reacci\u00f3n de los anunciantes<\/strong><\/span><\/p>\n

En el mercado inmobiliario, como en cualquier otro, influye no s\u00f3lo la demanda, sino tambi\u00e9n la oferta. La respuesta inmediata de un propietario que ve o anticipa una posible baja en el precio del bien que vende es, o bien deshacerse r\u00e1pidamente de \u00e9l, o guardarlo en espera de mejores tiempos. El mercado accionario es una buena referencia, los gestores de portafolios recomiendan evitar a toda costa las ventas de p\u00e1nico, y en cambio, mantener las acciones cuando \u00e9stas van a la baja, para evitar materializar la p\u00e9rdida.<\/span><\/p>\n

Para el caso inmobiliario, la experiencia de 1985 es un buen referente. Aunque en dicho a\u00f1o el mercado ten\u00eda otras caracter\u00edsticas, los inmuebles en oferta se redujeron en 23%\u00a0 entre los cuales, los departamentos lo hicieron en 28% y las casas en 3%<\/span><\/p>\n

En esta ocasi\u00f3n se aprecia un patr\u00f3n similar. Para los inmuebles en los que propietarios anticipan un aumento en el precio, el n\u00famero de anuncios se increment\u00f3, y donde se espera una baja, los anuncios disminuyeron. Por ejemplo, en Benito Ju\u00e1rez, la oferta de casas pas\u00f3 de la posici\u00f3n 19 a la 2 en la oferta total de inmuebles; lo mismo ocurri\u00f3 en Cuajimalpa, donde las casas se hicieron m\u00e1s relevantes dentro de los anuncios totales, pasando de la posici\u00f3n 15 a la 6. En sentido opuesto, los departamentos en Benito Ju\u00e1rez pasaron de representar la primera posici\u00f3n en cuanto al n\u00famero de ofertas, a la 12.<\/span><\/p>\n

As\u00ed, ante el riesgo de un escenario de p\u00e1nico por parte de los compradores, los vendedores tomaron, en lo general, una postura m\u00e1s de cautela.<\/span><\/p>\n

El impacto en los precios<\/strong><\/span><\/p>\n

Por la parte de los precios, contrario a los pron\u00f3sticos m\u00e1s pesimistas, el impacto ha sido modesto. En el agregado, para las casas en venta se aprecia un aumento de 2%, en tanto que para los departamentos en venta se registra un incremento de 0.6%, y de 0.3% cuando se trata de renta.<\/span><\/p>\n

A nivel de zonas se aprecian mayores diferencias. Por ejemplo, en Coapa, parte de la delegaci\u00f3n Coyoac\u00e1n y donde se registraron algunos da\u00f1os importantes, los precios de las departamentos en venta se mantuvieron pr\u00e1cticamente iguales, al igual que en la Condesa y\u00a0 en la Roma. Por otro lado, los incrementos m\u00e1s notorios se dieron en colonias cercanas a los siniestros como Escand\u00f3n (3.5%) y Portales (1%).<\/span><\/p>\n

Quiz\u00e1s a algunos sorprendan los resultados, Pero el fundamento es que en t\u00e9rminos relativos, el n\u00famero de inmuebles afectados fue reducido, que la actividad econ\u00f3mica no se paraliz\u00f3, ni tampoco la demanda de vivienda, y por \u00faltimo, que la oferta tambi\u00e9n ha reaccionado.<\/span><\/p>\n

Valoraci\u00f3n final<\/strong><\/span><\/p>\n

Todo lo anterior no implica que no habr\u00e1 ajustes profundos en el mercado inmobiliario de la Ciudad de M\u00e9xico. Simplemente que no ser\u00e1n de corto plazo ni de la magnitud que se tem\u00eda en un inicio.<\/span><\/p>\n

El proceso de reconstrucci\u00f3n ser\u00e1 un importante detonador de la actividad en el mercado, y podr\u00eda orientar tambi\u00e9n algunas tendencias futuras. Por ejemplo, si viene acompa\u00f1ado de nuevos criterios para la edificaci\u00f3n, a partir de un Atlas de riesgos actualizado o al menos considerando el tipo de suelo. Asimismo, al igual que ocurri\u00f3 en 1985, puede anticiparse que algunos hogares busquen mudarse hacia zonas que perciban m\u00e1s seguras, dentro de la Ciudad de M\u00e9xico o en entidades vecinas.<\/span><\/p>\n

Todo ello tomar\u00e1 alg\u00fan tiempo en definirse y consolidarse, aunque por lo pronto, los portales inmobiliarios permiten conocer el efecto del sismo en el \u00e1nimo de los compradores y propietarios de inmuebles. El an\u00e1lisis revela un ajuste m\u00e1s mesurado del que algunos preve\u00edan.<\/span><\/p>\n

Primero, el volumen de visitas no se redujo en forma significativa; segundo, si bien decreci\u00f3 el inter\u00e9s sobre las zonas afectadas, aumentaron las b\u00fasquedas hacia las colonias vecinas; tercero y quiz\u00e1s m\u00e1s relevante, no se aprecia una ca\u00edda dr\u00e1stica en los precios, quiz\u00e1s porque los propios anunciantes han decidido retirar sus inmuebles, a la espera de que la estabilidad retorne al mercado.<\/span><\/p>\n

Es decir, la evaluaci\u00f3n preliminar del impacto del sismo sobre el comportamiento del mercado inmobiliario, apunta a una reacci\u00f3n m\u00e1s mesurada por parte de los compradores (buscando en zonas vecinas), y m\u00e1s cauta por parte de los anunciantes (retirando sus inmuebles temporalmente), lo cual genera un amortiguamiento a los precios, que ciertamente no se han desplomado.<\/span><\/p>\n

Eduardo Torres Villanueva <\/strong><\/p>\n

Considerado uno de los analistas m\u00e1s influyentes en materia inmobiliaria, es actualmente director ejecutivo y fundador de ai360. Se desempe\u00f1\u00f3 como economista senior uno, de BBVA Bancomer Research y posteriormente como subdirector de An\u00e1lisis de la Comisi\u00f3n Nacional de Vivienda (Conavi).<\/strong><\/p>\n

Correo: e.torres@ai360.mx<\/strong><\/p>\n

Twitter:\u00a0@ai360_mx\u00a0<\/a><\/strong><\/p>\n

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Una primera preocupaci\u00f3n era que decaer\u00eda significativamente el inter\u00e9s por comprar o rentar vivienda en las delegaciones y colonias m\u00e1s afectadas; con respecto al inter\u00e9s por comprar, el d\u00eda anterior al sismo, un total de ocho colonias en las delegaciones Benito Ju\u00e1rez y Cuauht\u00e9moc, representaron 3.5% del total de b\u00fasquedas en el portal inmobiliario propiedades.com.  [ Leer m\u00e1s ]<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":16050,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[11,22],"tags":[1295,3618,4146,4145,1503],"class_list":["post-16194","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-nuestro-invitado","category-titulares","tag-articulo","tag-cdmx","tag-colonias-temblor","tag-departamentos-sismo","tag-eduardo-torres"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/16194","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=16194"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/16194\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/16050"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=16194"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=16194"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=16194"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}