{"id":26881,"date":"2026-07-03T12:40:33","date_gmt":"2026-07-03T18:40:33","guid":{"rendered":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/?p=26881"},"modified":"2026-07-03T12:40:54","modified_gmt":"2026-07-03T18:40:54","slug":"en-el-sector-industrial-que-tan-a-tiempo-esta-la-infraestructura-cuando-llega-la-demanda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/?p=26881","title":{"rendered":"En el sector industrial \u00bfqu\u00e9 tan a tiempo est\u00e1 la infraestructura, cuando llega la demanda?"},"content":{"rendered":"

Con 20 parques del Plan M\u00e9xico en operaci\u00f3n y 711 millones de d\u00f3lares comprometidos en 10 estados, analista de la firma Spot2.mx identific\u00f3, con datos al primer trimestre de este a\u00f1o, que el factor que separa a los mercados que absorben, de los que acumulan oferta no es el inventario, sino la infraestructura resuelta antes de que la demanda llegue.<\/strong><\/span><\/p>\n

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Parque Industrial Mazatl\u00e1n (FOTO: Especial \/ Hogaresanoticia.com)<\/strong><\/p><\/div>\n

Redacci\u00f3n | Hogaresnoticia.com | 03\/Julio\/2026<\/strong><\/a><\/p>\n

Ciudad de M\u00e9xico<\/strong>.- Si bien, los primeros 20 parques industriales del Plan M\u00e9xico ya est\u00e1n en operaci\u00f3n en 10 estados del pa\u00eds, con m\u00e1s de 700 millones de d\u00f3lares de inversi\u00f3n y capacidad para albergar 245 empresas, el factor que separa a los mercados que absorben de los que acumulan la oferta no es el inventario, sino la infraestructura resuelta antes de que la demanda llegue.<\/span><\/p>\n

La primera lectura del mercado, con datos del primer trimestre de 2026, muestra un patr\u00f3n que los rankings de inventario no capturan: los mercados con absorci\u00f3n m\u00e1s s\u00f3lida no son los m\u00e1s grandes, sino los de infraestructura adecuada, de acuerdo con datos de la plataforma tecnol\u00f3gica especializada en inmuebles comerciales, Spot2.mx<\/strong>.<\/span><\/p>\n

De acuerdo con la directora de Investigaci\u00f3n de Mercados de la compa\u00f1\u00eda, Vianey Mac\u00edas<\/strong>, miden no s\u00f3lo la disponibilidad o renta, sino la distancia entre lo que un mercado promete y lo que puede entregar operativamente el d\u00eda uno. Esa distancia separa a los mercados que absorben de los que acumulan oferta sin demanda.<\/span><\/p>\n

Los mercados con mayor velocidad de absorci\u00f3n<\/strong><\/span><\/p>\n

Tres mercados concentran las se\u00f1ales m\u00e1s s\u00f3lidas del ciclo y ninguno encabeza los rankings de inventario total. Los tres comparten una caracter\u00edstica: la demanda comprometi\u00f3 capital antes de que la oferta estuviera lista para recibirlo.<\/span><\/p>\n

Jalisco opera hoy con una dualidad que pocos mercados industriales del pa\u00eds han logrado construir de forma simult\u00e1nea: manufactura al sur del estado y log\u00edstica de e-commerce en el centro urbano. El corredor de El Salto, Tlajomulco e Ixtlahuac\u00e1n de los Membrillos, en Jalisco, registr\u00f3 la se\u00f1al de absorci\u00f3n m\u00e1s contundente del ciclo: Parks Industrial inaugur\u00f3 El Salto Park III con 250 millones de d\u00f3lares y m\u00e1s de 100,000 metros cuadrados, y 90% de su primera fase estaba arrendado antes de que abriera sus puertas. En paralelo, ProximityParks arranc\u00f3 operaciones en Guadalajara Centro en diciembre de 2025 con 275 millones de pesos orientados a la red de distribuci\u00f3n de \u00faltima milla de Mercado Libre en la regi\u00f3n.<\/span><\/p>\n

A 500 kil\u00f3metros, el estado de Hidalgo cuenta una historia distinta pero con la misma conclusi\u00f3n. Con 3.8% de disponibilidad, la cifra m\u00e1s baja de los diez mercados analizados, y 700,000 metros cuadrados en construcci\u00f3n sobre una base de 1.6 millones, el estado expande el 44% de su capacidad existente respondiendo a demanda ya comprometida: contratos firmados antes de que las naves existan.<\/span><\/p>\n

Su epicentro es Tepej\u00ed del R\u00edo. Su funci\u00f3n en el mapa industrial del pa\u00eds es precisa: absorber la log\u00edstica, el BTS y la \u00faltima milla que la Ciudad de M\u00e9xico ya no puede alojar ni por espacio ni por precio.<\/span><\/p>\n

La tercera se\u00f1al llega desde el Pac\u00edfico, en la regi\u00f3n de Mazatl\u00e1n: Grupo ARHE inaugur\u00f3 la primera etapa del Mazatl\u00e1n Logistics Center, el primer parque industrial log\u00edstico del noroeste de M\u00e9xico, con Recinto Fiscalizado Estrat\u00e9gico integrado, el \u00fanico desarrollo de esa regi\u00f3n con capacidad para operaciones de comercio exterior in situ.<\/span><\/p>\n

El mercado respondi\u00f3 antes de que la ceremonia ocurriera: 90% de los 81 lotes de la Fase 1 estaban vendidos antes de la apertura.<\/span><\/p>\n

El proyecto tiene 197 hect\u00e1reas en tres fases, una inversi\u00f3n total superior a 24,000 millones de pesos y acceso a ciudades fronterizas de Texas en menos de 14 horas por la carretera Mazatl\u00e1n-Durango. La demanda ya apost\u00f3 con capital y queda por demostrar que la infraestructura portuaria cumple los plazos que la demanda ya descont\u00f3.<\/span><\/p>\n

\u00abCuando 90% de un parque se arrienda antes de inaugurar, ese mercado ya no compite por inquilinos: administra lista de espera. Eso ocurre porque esos mercados resolvieron sus variables cr\u00edticas antes de que la demanda tuviera que preguntarse si eran viables\u201d, resalt\u00f3 Vianey Mac\u00edas.<\/span><\/p>\n

Los mercados de mayor inventario: fortaleza y variable cr\u00edtica<\/strong><\/span><\/p>\n

El estado de Nuevo Le\u00f3n, as\u00ed como las localidades de Tijuana, Baja California, Ciudad Ju\u00e1rez y Chihuahua concentran m\u00e1s del 60% del inventario industrial del pa\u00eds. Ecosistemas maduros, acceso fronterizo consolidado, infraestructura log\u00edstica sin equivalente. Y los tres comparten una variable que el mercado ya incorpora en sus decisiones: restricciones en agua o energ\u00eda que condicionan el ritmo de absorci\u00f3n de nueva oferta.<\/span><\/p>\n

No son mercados en declive. Son mercados donde el timing<\/em> de inversi\u00f3n depende de la velocidad a la que esas restricciones se resuelven, una variable adicional que los mercados emergentes no tienen.<\/span><\/p>\n

\u00abNuevo Le\u00f3n, Tijuana y Chihuahua van a absorber, son regiones con alta demanda y potencial para el nearshoring, eso no est\u00e1 en duda. Lo que el inversionista necesita incorporar en su modelo de crecimiento, es que la infraestructura b\u00e1sica no escala al mismo ritmo que los metros cuadrados. Es una variable de timing.\u00bb, destac\u00f3 Vianey Mac\u00edas.<\/span><\/p>\n

La brecha de rentas entre mercados confirma la segmentaci\u00f3n: de 5.60 USD\/m\u00b2 en San Luis Potos\u00ed a 15.00 USD\/m\u00b2 en Ciudad de M\u00e9xico: casi el triple en el mismo ciclo y la misma pol\u00edtica industrial. CDMX opera en categor\u00eda propia: cuatro parques de \u00faltima milla urbana (Interlogix Lomas II, Santa Fe, Postes y ProximityParks Viaducto) sobre un inventario de apenas 100,000 m\u00b2, sin competidor posible en esa funci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

San Luis Potos\u00ed y Quer\u00e9taro por su parte, operan como los nodos m\u00e1s s\u00f3lidos del corredor T-MEC: certeza institucional, ecosistemas automotriz y aeroespacial consolidados, y las rentas m\u00e1s competitivas del centro-norte del pa\u00eds.<\/span><\/p>\n

La agenda pendiente de ambos mercados es la misma: SLP necesita diversificar m\u00e1s all\u00e1 del cl\u00faster automotriz para reducir su exposici\u00f3n a reconfiguraciones de esa cadena de valor; Quer\u00e9taro, con 8.5 millones de metros cuadrados de inventario y apenas 80,000 en construcci\u00f3n, gestiona la presi\u00f3n que viene del lado operativo m\u00e1s que del lado de la oferta.<\/span><\/p>\n

El marcador real del Plan M\u00e9xico no es cu\u00e1ntos parques operan. Es la velocidad a la que cada mercado convierte oferta en ocupaci\u00f3n. De los 20 parques activos, el 91% responde a demanda de manufactura ligera, automotriz y electr\u00f3nica de exportaci\u00f3n de acuerdo con la informaci\u00f3n revelada por la Asociaci\u00f3n Mexicana de Parques Industriales (AMPIP). Los sectores que el programa prioriza (electromovilidad, centros de datos, semiconductores) reci\u00e9n comienzan a materializarse. La siguiente ola llegar\u00e1. La pregunta es qu\u00e9 mercados estar\u00e1n listos.<\/span><\/p>\n

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