{"id":5775,"date":"2013-07-31T16:38:40","date_gmt":"2013-07-31T21:38:40","guid":{"rendered":"http:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/?p=5775"},"modified":"2013-07-31T16:57:11","modified_gmt":"2013-07-31T21:57:11","slug":"avanza-mercado-hipotecario-con-monitoreo-de-avaluos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/?p=5775","title":{"rendered":"Avanza mercado hipotecario con monitoreo de aval\u00faos"},"content":{"rendered":"

El pasado 9 de Julio Hogar Es Noticia <\/a>me honr\u00f3 publicando una nota referida al Monitoreo de Aval\u00faos en la cual entre otros puntos se se\u00f1alaba que \u201cEl Monitoreo de Aval\u00faos es sin duda una de estas mejores pr\u00e1cticas que exigen a su vez por parte de las empresas que realizan los mismos, grandes esfuerzos y el uso de avanzadas tecnolog\u00edas, para dar un alto grado de confiabilidad a sus informes.\u201d<\/strong><\/span><\/p>\n

\"valuacion<\/a>Por Jorge A. Mc Loughlin * | Hogar Es Noticia | 31 Julio<\/strong><\/a><\/h5>\n

Apenas tres d\u00edas despu\u00e9s de tal publicaci\u00f3n, en el Diario Oficial de la Federaci\u00f3n (DOF) se public\u00f3 la resoluci\u00f3n de la Comisi\u00f3n Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) que modifica las disposiciones de car\u00e1cter general aplicables a las instituciones de cr\u00e9dito.<\/span><\/p>\n

Lo primero que pone en evidencia esta resoluci\u00f3n es el trabajo concertado que actualmente realizan instituciones como la mencionada CNBV, la Sociedad Hipotecaria Federal y el Infonavit, adoptando medidas que sin duda alguna tienden a fortalecer el mercado hipotecario, motor fundamental de la econom\u00eda mexicana.<\/span><\/p>\n

Son varios los puntos modificados pero s\u00f3lo me detendr\u00e9 a comentar algunos de ellos que entiendo tendr\u00e1n un alto impacto en la operaci\u00f3n de las entidades financieras y de las unidades de valuaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

Articulo 22<\/b><\/span><\/p>\n

\u201cTrat\u00e1ndose de cr\u00e9ditos hipotecarios de vivienda, las Instituciones deber\u00e1n llevar a cabo una revisi\u00f3n del valor de los bienes inmuebles objeto de la garant\u00eda respectiva, como m\u00ednimo cada 3 a\u00f1os, mediante el uso de t\u00e9cnicas estad\u00edsticas de estimaci\u00f3n de valor de vivienda utilizando fuentes de informaci\u00f3n p\u00fablica conocidas.\u201d<\/b><\/span><\/p>\n

De esta manera se determina un criterio b\u00e1sico que obliga a las entidades a revisar el valor de sus carteras con una periodicidad que puede ser mayor si el \u00cdndice SHF de Precios de la Vivienda en M\u00e9xico, exhibe una tasa de depreciaci\u00f3n nominal superior al 10% anual.<\/span><\/p>\n

Art\u00edculo 31<\/b><\/span><\/p>\n

IX Trat\u00e1ndose de cr\u00e9ditos hipotecarios de vivienda<\/span><\/p>\n

a)\u00a0Someter a la aprobaci\u00f3n del Consejo, las pol\u00edticas y procesos necesarios para garantizar la calidad de los aval\u00faos y dem\u00e1s servicios t\u00e9cnicos, considerando para tales efectos como m\u00ednimo que quienes le provean de un aval\u00fao, efectivamente inspeccionen la vivienda objeto de la hipoteca.<\/span><\/p>\n

De este p\u00e1rrafo se desprenden dos puntos tan importantes como distantes en sus esferas de actuaci\u00f3n y jerarqu\u00edas.<\/span><\/p>\n

Por un lado se eleva al m\u00e1ximo nivel de las Instituciones la aprobaci\u00f3n de las pol\u00edticas y procesos que garanticen la calidad de los aval\u00faos.\u00a0 Esto en definitiva, los har\u00e1 responsables en buena medida del \u00e9xito o fracaso de tales pol\u00edticas.<\/span><\/p>\n

Por otro lado, menciona un tema que desde hace mucho es motivo de debate en el \u00e1mbito de la valuaci\u00f3n, cual es la utilizaci\u00f3n de terceros que no son valuadores profesionales para realizar tareas tales como la inspecci\u00f3n f\u00edsica del inmueble a valuar.<\/span><\/p>\n

Con esta definici\u00f3n pareciera cerrarse la puerta que hab\u00eda quedado abierta a diferentes interpretaciones, mismas que hab\u00edan creado a su vez una zona gris que entre otras cosas, estimul\u00f3 una competencia desleal en perjuicio de aquellas empresas que exigen a sus valuadores profesionales que realicen en persona la inspecci\u00f3n del inmueble en contraposici\u00f3n con quienes, en casos extremos, elaboran el aval\u00fao con las fotos e informaci\u00f3n que el propio desarrollador, broker, asesor certificado o solicitante le env\u00edan a tal fin.<\/span><\/p>\n

En el punto d) del mismo apartado se se\u00f1ala:<\/span><\/p>\n

\u201cVerificar que las unidades de valuaci\u00f3n cuenten con pol\u00edticas de independencia entre sus controladores y los valuadores profesionales con los que operen, as\u00ed como entre estos y los acreditados a los que les presten el servicio, los cuales deber\u00e1n incluir procedimientos de alternancia\u201d<\/span><\/p>\n

\u00a0Esta pol\u00edtica deber\u00eda estar formulada en un documento formal como podr\u00eda ser el exigido para una Certificaci\u00f3n de Calidad, pero deber\u00eda extenderse este concepto de independencia\u00a0 a los desarrolladores de vivienda, los promotores y por supuesto, las propias unidades de negocio de las Instituciones financieras, como se menciona en el Art. 250 de esta mima resoluci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

ANEXO 14<\/b><\/span><\/p>\n

A pesar de tratarse de un \u201canexo\u201d, este punto es de los m\u00e1s trascendentales, toda vez que establece taxativamente el n\u00famero m\u00ednimo de revisiones que deber\u00e1n efectuar las instituciones de cr\u00e9dito con respecto al total de los aval\u00faos contratados por ellas.<\/span><\/p>\n

Se establece que la instituci\u00f3n deber\u00e1 contar con \u201cun aval\u00fao de control adicional\u201d<\/b> por \u201ccada 50 viviendas del desarrollo inmobiliario de que se trate\u201d.<\/b> En t\u00e9rminos generales, podr\u00eda decirse que se establece la obligatoriedad de revisar 2% de los aval\u00faos realizados, aun cuando la redacci\u00f3n del texto deja algunas dudas sobre si este 2% se debe aplicar a aval\u00faos realizados o sobre el n\u00famero de viviendas que tiene el desarrollo. A mi entender, lo correcto ser\u00eda aplicar tal porcentaje sobre el n\u00famero de aval\u00faos realizados pues en la mayor\u00eda de los casos no es una sola entidad la que financia la compra de los inmuebles del desarrollo en cuesti\u00f3n, ni necesariamente todos los inmuebles son vendidos con financiamiento hipotecario.<\/span><\/p>\n

Ahora bien, lo que m\u00e1s llama la atenci\u00f3n es la disposici\u00f3n de este mismo anexo que establece la obligatoriedad para la instituci\u00f3n financiera de que \u201cEn caso de que el promedio del valor de los aval\u00faos de control sea 10% menor o mayor al promedio del valor de sus respectivos aval\u00faos originales, la Instituci\u00f3n deber\u00e1 obtener nuevos aval\u00faos para todas las viviendas del desarrollo inmobiliario<\/b>.\u201d<\/b><\/span><\/p>\n

Tambi\u00e9n en este p\u00e1rrafo nos topamos con lo que seguramente es un error de redacci\u00f3n pues el mismo dice textualmente \u201cla Instituci\u00f3n deber\u00e1 obtener nuevos aval\u00faos para todas las viviendas del desarrollo inmobiliario\u201d cuando seguramente se han querido referir a todas las viviendas del desarrollo inmobiliario que hubieran sido previamente valuadas por la misma instituci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

La obligatoriedad impuesta en primer lugar a la entidad de cr\u00e9dito, hace evidente que esta deber\u00e1 ser a su vez quien en primera instancia deba absorber la p\u00e9rdida que la elaboraci\u00f3n de tales aval\u00faos supone. Queda no obstante la duda sobre las posibilidades que esta tendr\u00e1 de ir luego en contra de las unidades de valuaci\u00f3n, del desarrollador o de quien resulte finalmente responsable \u2013 si lo hay \u2013 de esa diferencia del 10% que a veces puede darse sin que exista dolo de ninguna de las partes involucradas en el proceso de valuaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

Lo que queda claro es que la autoridad est\u00e1 llamando a los actores de este negocio, a actuar con mayor profesionalismo y prudencia, pues de lo contrar\u00edo deber\u00e1n asumir los costos que de un accionar indebido se deriven.<\/span><\/p>\n

El \u00faltimo p\u00e1rrafo de este anexo dice que las instituciones de cr\u00e9dito deber\u00e1n:<\/span><\/p>\n

\u201c<\/b>Asignar calificaciones a las diferentes unidades de valuaci\u00f3n con las que trabajen, con base en su desempe\u00f1o en la realizaci\u00f3n de los aval\u00faos y el cumplimiento normativo. Asimismo, deber\u00e1n pactar con las citadas unidades, que estas asignar\u00e1n secuencialmente las solicitudes de certificaci\u00f3n de aval\u00faos por parte de los controladores, evitando la permanencia de la combinaci\u00f3n de un mismo valuador y controlador en dicho proceso.\u201d<\/b><\/span><\/p>\n

En este punto es de esperar que esta calificaci\u00f3n se realice en forma objetiva y trasparente, usando la misma como una v\u00eda de est\u00edmulo de las mejores pr\u00e1cticas para evitar que este mecanismo pueda convertirse en una herramienta discrecional para determinar quien trabaja y quien no seg\u00fan convenga a los intereses de las partes involucradas.<\/span><\/p>\n

En definitiva considero que se est\u00e1 dando un paso muy importante y necesario para la industria y que como se se\u00f1al\u00f3 al principio, habr\u00e1 de coadyuvar al fortalecimiento del mercado hipotecario mexicano. <\/span>(FOTO: Hogar Es Noticia<\/a><\/strong>)<\/p>\n

* Director General de Revisora de Aval\u00faos<\/strong><\/a>\u00a0| S\u00edguelo en Twitter<\/strong>: @JorgeMcLou <\/a><\/strong><\/p>\n

\u00bfTE PARECI\u00d3 INTERESANTE LA INFORMACI\u00d3N? COMP\u00c1RTELA USANDO ESTA LIGA:\u00a0<\/strong><\/h5>\n

S\u00edguenos en Twitter: @Hogaresnoticia<\/strong><\/a><\/strong><\/p>\n

Quieres estar bien enterado, dale ME GUSTA <\/a>a nuestra p\u00e1gina de Facebook<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

El pasado 9 de Julio Hogar Es Noticia me honr\u00f3 publicando una nota referida al Monitoreo de Aval\u00faos en la cual entre otros puntos se se\u00f1alaba que \u201cEl Monitoreo de Aval\u00faos es sin duda una de estas mejores pr\u00e1cticas que exigen a su vez por parte de las empresas que realizan los mismos, grandes esfuerzos  [ Leer m\u00e1s ]<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":5776,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[11],"tags":[],"class_list":["post-5775","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-nuestro-invitado"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/5775","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=5775"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/5775\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/5776"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=5775"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=5775"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=5775"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}