{"id":615,"date":"2011-07-22T03:30:00","date_gmt":"2011-07-22T08:30:00","guid":{"rendered":"http:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/?p=615"},"modified":"2011-07-22T14:24:51","modified_gmt":"2011-07-22T19:24:51","slug":"el-futuro-de-la-v-vivienda-economica-tercer-y-ultima-parte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/?p=615","title":{"rendered":"El futuro de la vivienda econ\u00f3mica | Tercera y \u00faltima parte"},"content":{"rendered":"

A partir del art\u00edculo pasado, en esta \u00faltima, hablaremos de la Asociaci\u00f3n P\u00fablico-Privada (APP), mecanismos de recuperaci\u00f3n de la inversi\u00f3n p\u00fablica y su asignaci\u00f3n a obras sociales dentro de las \u00c1reas de Crecimiento Espec\u00edfico Sustentables (ACES) y finalmente se resaltar\u00e9 los beneficios de la estrategia propuesta.<\/span><\/strong><\/p>\n

\"\"<\/a>Por Luis Javier Castro <\/a><\/strong><\/p>\n

Desde el punto de vista econ\u00f3mico, la vivienda es un bien privado por sus caracter\u00edsticas de exclusi\u00f3n y rivalidad en el consumo. Por tanto, en un sentido estrictamente econ\u00f3mico, en un mercado competitivo la interacci\u00f3n entre demandantes y oferentes de vivienda deber\u00eda llevar a una situaci\u00f3n de equilibrio a un precio determinado de las mismas. Sin embargo, es claro que un sector importante de la sociedad no cuenta con los medios para acceder al mercado formal de vivienda, lo que ocasiona que habite en lugares donde prevalecen condiciones no adecuadas en t\u00e9rminos de ubicaci\u00f3n, tama\u00f1o, dotaci\u00f3n de servicios y situaci\u00f3n legal de la tierra.<\/span><\/p>\n

Frente a esta problem\u00e1tica, adquiere especial importancia lo establecido en el Art\u00edculo 4to.de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica de los Estados Unidos Mexicanos en el sentido de que toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. En ese art\u00edculo constitucional se establece tambi\u00e9n que la ley establecer\u00e1 los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo.<\/span><\/p>\n

Sin embargo, los tres \u00f3rdenes de gobierno enfrentan limitantes de recursos presupuestales para hacer frente a los rezagos existentes de vivienda y de otros servicios p\u00fablicos b\u00e1sicos. En este contexto, y al igual que en otras \u00e1reas de infraestructura y servicios p\u00fablicos, los esquemas de asociaci\u00f3n p\u00fablico-privada se utilizan en forma creciente como un mecanismo para potenciar los recursos p\u00fablicos a trav\u00e9s de conjuntar recursos y generar sinergias con el sector privado y social, no s\u00f3lo como fuentes complementarias de recursos financieros, sino adem\u00e1s, para aprovechar las ventajas de la capacidad gerencial del sector privado y lograr una mejor asignaci\u00f3n y manejo de los riesgos involucrados en el desarrollo de infraestructura.<\/span><\/p>\n

De manera simplificada, una asociaci\u00f3n p\u00fablico-privada puede visualizarse como una mezcla de recursos financieros, gerenciales e institucionales para la generaci\u00f3n de infraestructura y servicios p\u00fablicos, que pretende aprovechar las ventajas de cada agente participante y ampliar la disponibilidad total de recursos. En un sentido amplio, una asociaci\u00f3n p\u00fablico-privada puede adoptar cualquier forma de combinaci\u00f3n de recursos p\u00fablicos y privados para lograr uno o varios objetivos.<\/span><\/p>\n

Aplicada al \u00e1rea de ofertar vivienda econ\u00f3mica, se trata entonces de identificar \u00e9l o los esquemas de concurrencia de los sectores p\u00fablico, privado y social que permitan conjugar de manera eficiente los recursos financieros y gerenciales de los agentes que participan en la actividad para generar suelo apto para vivienda, infraestructura, equipamiento y servicios particularmente de aquellos tipos de vivienda orientados a la poblaci\u00f3n de ingresos bajos.<\/span><\/p>\n

En este orden de ideas, se propone el dise\u00f1o de un esquema o modelo de participaci\u00f3n p\u00fablico privada que permite un uso eficiente de los recursos de los agentes que participan en la planeaci\u00f3n, construcci\u00f3n y operaci\u00f3n<\/strong> y avanzar de manera m\u00e1s eficaz en la atenci\u00f3n de las necesidades y demanda de vivienda por las familias.<\/span><\/p>\n

Es importante destacar que el tema del financiamiento constituye uno de los elementos centrales de la asociaci\u00f3n p\u00fablico privada, bajo cualquiera de las modalidades que \u00e9sta puede adoptar.<\/strong><\/span><\/p>\n

<\/a><\/p>\n

El sector p\u00fablico, conjuntamente con los sectores privado y social, debe definir los objetivos de pol\u00edtica p\u00fablica que se pretende lograr; los aspectos regulatorios o normativos son parte central de un esquema eficiente.<\/span><\/p>\n

<\/a>En ese sentido, desde el punto de vista financiero, una asociaci\u00f3n p\u00fablico-privada se integra de forma similar a un<\/span>\"\"<\/span><\/a><\/a> esquema que se caracteriza por un proyecto que genera flujos de efectivo predecible y sostenible y que puede obtener financiamiento con base en la capacidad de cr\u00e9dito que le genera dicho flujo, con independencia de la capacidad del promotor de la inversi\u00f3n.<\/span><\/p>\n

Los elementos b\u00e1sicos de este esquema son: Las partes que intervienen en el proceso son el promotor del proyecto, los operadores del mismo, la instituci\u00f3n financiera que provee los recursos, compradores, entre otros. Dado un apalancamiento basado en los flujos del proyecto, se requiere \u201caislar\u201d los flujos de ingresos por medio de una entidad que funcione como veh\u00edculo \u2013 ejecutor y operador- del proyecto, por ejemplo un fideicomiso.<\/span><\/p>\n

Un aspecto central de este tipo de mecanismo es que el riesgo del cr\u00e9dito no recae en una sola de las partes, sino que se distribuye entre ellos. Por tanto, el flujo de efectivo se distribuir\u00e1 con una prelaci\u00f3n acordada entre las partes. Una estructura b\u00e1sica de una asociaci\u00f3n p\u00fablico-privada se presenta en la siguiente gr\u00e1fica:<\/span><\/p>\n

Ventajas<\/strong><\/span><\/p>\n

La estructura financiera de la asociaci\u00f3n p\u00fablico-privada, al aislar los flujos del proyecto permite que:<\/span><\/p>\n

\u2022 El financiamiento obtenido no afecte los resultados financieros del promotor del proyecto, dado que la sociedad veh\u00edculo del proyecto se encuentra separada de los estados financieros del promotor.<\/span><\/p>\n

\u2022 La capacidad de endeudamiento del proyecto no afecta la calidad crediticia del socio.<\/span><\/p>\n

\u2022 La rentabilidad de los socios se incremente gracias a la utilizaci\u00f3n de un alto grado de endeudamiento.<\/span><\/p>\n

\u2022 Los socios, acreedores, clientes y proveedores comparan riesgos. Si se disminuyen los riesgos, cubri\u00e9ndolos adecuadamente, puede disminuir el costo del financiamiento.<\/span><\/p>\n

Mecanismo de recuperaci\u00f3n de la inversi\u00f3n p\u00fablica<\/strong><\/span><\/p>\n

En un ciudad cualquiera los inmuebles se valoran a partir de su localizaci\u00f3n y su productividad, es decir, las inversiones que realizan los propietarios o poseedores de los predios. El aumento del valor se obtendr\u00e1 de la propia naturaleza del suelo como mercanc\u00eda, esto ocasiona que el suelo puede beneficiarse de la realizaci\u00f3n de obras p\u00fablicas o acciones socialmente necesarias, que se localicen pr\u00f3ximos o que representen un beneficio colectivo.<\/span><\/p>\n

En el caso de FOVIVE se propone el siguiente mecanismo de recuperaci\u00f3n de la inversi\u00f3n p\u00fablica realizada en las \u00c1reas de Crecimiento Espec\u00edfico Sustentables (ACES):<\/span><\/p>\n

1. Bajo el esquema de las ACES, los propietarios de tierra y de inmuebles aportan las mismas al Fideicomiso Maestro para desarrollar el \u00c1rea de conformidad con el plan maestro acordado.<\/span><\/p>\n

2. Se realizan las inversiones que corresponden de acuerdo al plan de inversi\u00f3n y de financiamiento acordado.<\/span><\/p>\n

3. En la etapa de comercializaci\u00f3n de los terrenos urbanizados, el Comit\u00e9 T\u00e9cnico del Fideicomiso determina las \u00e1reas sujetas a recuperaci\u00f3n de inversi\u00f3n p\u00fablica, determina la base para el c\u00e1lculo que puede ser el costo actualizado de la inversi\u00f3n p\u00fablica realizada en el \u00e1rea, y aplica su cobro al propietario del terreno, al momento de la comercializaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

4. Los ingresos obtenidos por la recuperaci\u00f3n de la inversi\u00f3n p\u00fablica se destinan a una cuenta \u00a0espec\u00edfica del fideicomiso.<\/span><\/p>\n

5. Los recursos obtenidos por la recuperaci\u00f3n de la inversi\u00f3n p\u00fablica se destinan a construir m\u00e1s viviendas para familias de bajos ingresos.<\/span><\/p>\n

Los recursos se aplican en la misma ACES, constituy\u00e9ndose en un mecanismo de subsidios cruzados para favorecer a las familias de bajos ingresos. Con ello, los desarrollos inmobiliarios realizados bajo el enfoque de ACES adoptar\u00e1n un car\u00e1cter social sin afectar la rentabilidad del capital privado<\/strong>; la recuperaci\u00f3n se realiza sobre el costo de la inversi\u00f3n que hace el sector p\u00fablico.<\/span><\/p>\n

Beneficios de la Estrategia propuesta<\/strong><\/span><\/p>\n

El tama\u00f1o de la ACES est\u00e1 determinado por la demanda de futuro crecimiento de la ciudad, no s\u00f3lo en t\u00e9rminos de vivienda sino tambi\u00e9n de su infraestructura, equipamiento y servicios. La tierra se adquiere por medio de negociaciones con los actuales propietarios, siguiendo esencialmente tres opciones:<\/span><\/p>\n

\u00a01) Ofrecerles que entren a una asociaci\u00f3n p\u00fablica-privada con su predio donde se tomar\u00e1 como una aportaci\u00f3n al desarrollo de la ACE y que adem\u00e1s recibir\u00e1n unos beneficios anuales directamente derivados de la comercializaci\u00f3n de acuerdo al Plan Maestro dise\u00f1ado para el desarrollo de la ACE.<\/span><\/p>\n

2) Se le ofrece comprar su tierra al precio actual de la misma.<\/span><\/p>\n

3) Se promover\u00e1 una expropiaci\u00f3n del mismo.<\/span><\/p>\n

Se captar\u00e1n mayores recursos para financiar vivienda econ\u00f3mica al conjuntar las aportaciones de los sectores p\u00fablico, social y privado. Se reducir\u00e1n los costos relativos totales de los desarrollos inmobiliarios para la vivienda econ\u00f3mica al bajar los costos de transacci\u00f3n y coordinaci\u00f3n, aprovechar econom\u00edas de escala y sincronizar las actividades de los diversos agentes que participan en estos proyectos.<\/span><\/p>\n

Para la poblaci\u00f3n de bajos recursos, que son la parte central de las pol\u00edticas p\u00fablicas de vivienda econ\u00f3mica, se beneficiar\u00e1n de subsidios que se deriven de la aplicaci\u00f3n del esquema<\/strong> y puedan acceder a viviendas de mayor tama\u00f1o con mantenimiento incluido<\/strong>. Se integran proyectos auto- recuperables en lo financiero, que constituye un incentivo para que los gobiernos estatales y municipales participen.<\/span><\/p>\n

Se administran mejor los riesgos, la selecci\u00f3n de las ACES se realizan por todos los actores relevantes en la actividad, adem\u00e1s de que bajo el esquema propuesto, los gobiernos municipales al ser socios del proyecto, facilitar\u00e1n el otorgamiento de los permisos que se requieran y vigilar\u00e1n la adecuada ejecuci\u00f3n y permanencia de los proyectos.<\/span><\/p>\n

Desde el punto de vista econ\u00f3mico, habr\u00e1 una asignaci\u00f3n m\u00e1s eficiente de los recursos de programas del sector p\u00fablico privado y social<\/strong>. Es importante se\u00f1alar que en principio no se trata de asignar mayores recursos a infraestructura sino gastar mejor los que se tienen.<\/span><\/p>\n

Desde el punto de vista urbano, la ciudad crecer\u00e1 de manera ordenada<\/strong>, se har\u00e1 un uso m\u00e1s eficiente de sus recursos y se reducir\u00e1n los riesgos de ubicar los desarrollos habitacionales en zonas no aptas para edificar vivienda. Se impulsar\u00e1 un mayor crecimiento de la actividad econ\u00f3mica de las ciudades y se propiciar\u00e1 un desarrollo m\u00e1s equilibrado en ellas.<\/span><\/p>\n

\u00a0Las ciudades son las columnas de las econom\u00edas nacionales. En la econom\u00eda global en la que actualmente vivimos no son los pa\u00edses quienes compiten entre ellos, sino sus ciudades. En la medida que empecemos a ver a nuestras ciudades y los municipios que las componen como detonadores fundamentales del desarrollo econ\u00f3mico nacional, estaremos en posibilidad de fortalecer a nuestras ciudades en lo que realmente deben ser: La fuente y motor de generaci\u00f3n de empleos y mejora de nivel de vida para sus habitantes y los de todo el pa\u00eds.<\/strong><\/span><\/p>\n

COMPARTE ESTA LIGA: <\/strong><\/h5>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

A partir del art\u00edculo pasado, en esta \u00faltima, hablaremos de la Asociaci\u00f3n P\u00fablico-Privada (APP), mecanismos de recuperaci\u00f3n de la inversi\u00f3n p\u00fablica y su asignaci\u00f3n a obras sociales dentro de las \u00c1reas de Crecimiento Espec\u00edfico Sustentables (ACES) y finalmente se resaltar\u00e9 los beneficios de la estrategia propuesta. Por Luis Javier Castro Desde el punto de vista  [ Leer m\u00e1s ]<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":549,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[11],"tags":[],"class_list":["post-615","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-nuestro-invitado"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/615","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=615"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/615\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/549"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=615"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=615"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=615"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}