{"id":6282,"date":"2013-09-20T16:22:47","date_gmt":"2013-09-20T21:22:47","guid":{"rendered":"http:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/?p=6282"},"modified":"2013-09-20T17:31:25","modified_gmt":"2013-09-20T22:31:25","slug":"6282","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/?p=6282","title":{"rendered":"C\u00f3mo impactar\u00eda reforma hacendaria a compradores de vivienda | Opini\u00f3n"},"content":{"rendered":"

En mi opini\u00f3n, para entender el mercado inmobiliario de compra venta en M\u00e9xico, y para efectos pr\u00e1cticos el de cualquier pa\u00eds, tenemos que partir de la premisa que quienes realizan las transacciones de compra, en su abrumadora mayor\u00eda, son familias de carne y hueso, no estad\u00edsticas, que tienen los objetivos de satisfacer una necesidad y de formar un patrimonio familiar que en el tiempo va generando mayor valor para la familia.<\/strong><\/span><\/p>\n

\"FernandoPor Fernando Soto-Hay Pintado * | Hogar Es Noticia | 20 Sep <\/a><\/strong><\/p>\n

Toda pol\u00edtica p\u00fablica, incluyendo particularmente la fiscal de M\u00e9xico, deber\u00eda de tener como objetivo el formar cada vez clases medias m\u00e1s s\u00f3lidas que permitan a trav\u00e9s de la educaci\u00f3n y formaci\u00f3n de patrimonios familiares generar la riqueza suficiente que se traduzca en mejor de la calidad de vida de los Mexicanos generando competitividad, inversi\u00f3n, consumo interno y atractivo como pa\u00eds.<\/span><\/p>\n

En esencia, la Iniciativa de Reforma Fiscal presentada por el presidente Enrique Pe\u00f1a Nieto<\/b> el pasado 8 de septiembre (la Iniciativa) tiene impactos negativos sustanciales<\/b> en materia de compra venta de viviendas que afectar\u00e1n en forma significativa en primera instancia la formaci\u00f3n del patrimonio familiar de la clase media y en segunda instancia las industrias inmobiliaria e hipotecaria de M\u00e9xico.<\/span><\/p>\n

El an\u00e1lisis de los efectos negativos se tiene que hacer en dos vertientes. El primero y m\u00e1s importante tiene que ver con las reformas en materia del Impuesto al Valor Agregado (IVA) y la segunda respecto de las propuestas a la eliminaci\u00f3n de exenciones relacionadas con el Impuesto Sobre la Renta (ISR), que si bien es importante, no tiene efectos recesivos tan contundentes como lo tiene la Iniciativa en materia del IVA.<\/span><\/p>\n

Impuesto al Valor Agregado<\/b><\/span><\/p>\n

Particularmente preocupante resulta el hecho que la Iniciativa pretenda gravar con IVA la enajenaci\u00f3n (compra-venta) de viviendas en un pa\u00eds en el que la vivienda representa el principal mecanismo de formaci\u00f3n de Patrimonio Familiar para m\u00e1s de 33 millones de familias. De las 33 millones de casas que existen en el pa\u00eds, solo 28 millones son susceptibles de enajenarse (comprar o venderse) legalmente ya que son inmuebles llam\u00e9mosle regulares, es decir que tiene t\u00edtulo de propiedad.<\/span><\/p>\n

Si consideramos que en M\u00e9xico:<\/span><\/p>\n

a) El valor promedio de una vivienda es de aproximadamente 450,000 pesos.<\/span><\/p>\n

b) 75% de \u00e9stas son viviendas econ\u00f3micas y tienen valores entre 165,000 pesos y 600,000 pesos.<\/span><\/p>\n

c) Las viviendas de la clase media cuyos valores oscilan entre $750,000 y $3\u2019500,000 representan el 19 por ciento.<\/span><\/p>\n

d) La vivienda de la clase alta o de \u201cAlto Valor\u201d con valores de vivienda superiores a 3 millones 500,000 pesos solo representan 6 por ciento.<\/span><\/p>\n

Resulta que la iniciativa da\u00f1a literalmente a 94% de las familias de este pa\u00eds que son quienes literalmente est\u00e1n en proceso de formaci\u00f3n de patrimonio y que deber\u00edan de ser aquellas a las que se apoye para convertirlas en clase media s\u00f3lidas que a nivel mundial han demostrado se convierten en el motor de las econom\u00edas.<\/span><\/p>\n

Una persona que antes de la reforma estar\u00eda comprando una vivienda de 1 mill\u00f3n de pesos, nicho clave para la formaci\u00f3n de clase media en M\u00e9xico, con la aprobaci\u00f3n de la Iniciativa, para comprar la misma vivienda tendr\u00eda que ganar 30% mas y pagar\u00eda 26% m\u00e1s de costos por comprar la misma vivienda lo cual de inmediato reduce el n\u00famero de clientes viables generando un freno patrimonial importante a las familias que no adquieren vivienda de alto valor.<\/span><\/p>\n

Si al ejemplo anterior a\u00f1adimos el factor de que m\u00e1s de 4.5 millones de familias se encuentran el d\u00eda de hoy en serios problemas econ\u00f3micos por haber contratado su cr\u00e9dito hipotecario en salarios m\u00ednimos (Infonavit y Fovisste) y Udi\u00b4s (Sofoles y Sofomes) cuyos principales o capital se incrementa en forma anual y que hoy en d\u00eda tienen \u00edndices de morosidad entre 10% (Infonavit incluyendo prorrogas) y 22% (sofoles y sofomes), resulta que seguramente el \u00edndice de cartera vencida, ahora gravando con IVA sus intereses, crecer\u00e1 en forma significativa al ver afectado el ingreso familiar por este nuevo costo. Este factor es hoy, antes de la Iniciativa, un elemento determinante para no tener suficientes clientes que est\u00e9n comprando mejores viviendas por que literalmente est\u00e1n \u201catorados\u201d con cr\u00e9ditos hipotecarios en los que hoy deben m\u00e1s de lo que deb\u00edan originalmente y sus viviendas valen menos de lo que val\u00edan cuando las compraron.<\/span><\/p>\n

En relaci\u00f3n a la propuesta contenida en la Iniciativa de gravar con IVA el arrendamiento de viviendas destinadas a casa habitaci\u00f3n, claramente el efecto recaudatorio es significante para las personas f\u00edsicas que arrienden dichos inmuebles ya que el IVA pagado no ser\u00e1 deducible, lo que es congruente con los objetivos de la Iniciativa e incongruente con los objetivos supuestamente del gobierno federal con sus programas de Infonavit de apoyar a las familias en M\u00e9xico que no pueden comprar vivienda y que tienen que rentar en tanto ahorran para el enganche.<\/span><\/p>\n

El fondo es evidentemente recaudatorio sin la posibilidad de que quien arriende un inmueble destinado a casa habitaci\u00f3n como persona f\u00edsica pueda compensar de alguna manera el costo adicional que el IVA le generar\u00e1.<\/span><\/p>\n

Impuesto Sobre la Renta<\/b><\/span><\/p>\n

Por lo que se refiere a la Iniciativa en materia de ISR vinculada con la vivienda, \u00e9sta tiene principalmente dos aspectos importantes. El primero tiene que ver con la eliminaci\u00f3n de la deducibilidad del inter\u00e9s real de los cr\u00e9ditos hipotecarios que va vinculado directamente a la eliminaci\u00f3n general de las deducciones a personas f\u00edsicas en su af\u00e1n recaudatorio depredatorio de la Iniciativa y el segundo tiene que ver con la reducci\u00f3n del monto del valor de las viviendas que en caso de enajenaci\u00f3n antes de cumplir 5 a\u00f1os de ser habitadas, est\u00e9 o no exenta en el pago del ISR derivado de la apreciaci\u00f3n que el inmueble haya tenido.<\/span><\/p>\n

El primer aspecto es muy claro, se elimina la posibilidad de que una persona f\u00edsica que tiene una hipoteca pueda deducir el Inter\u00e9s Real (Tasa de Inter\u00e9s \u2013 Inflaci\u00f3n = Inter\u00e9s Real) que paga sobre su cr\u00e9dito hipotecario. Esto en t\u00e9rminos pr\u00e1cticos se traduce en que ahora una persona no podr\u00e1 tener el beneficio de la deducci\u00f3n que se traduce en que el SAT le dejar\u00e1 de devolver el equivalente a dos mensualidades de su cr\u00e9dito al a\u00f1o en caso de tener saldo de ISR a favor no dejar\u00e1 de deducir el pago equivalente a dos mensualidades de ISR en caso de tener ISR en contra. 100% recaudatorio, versus personas f\u00edsicas.<\/span><\/p>\n

El segundo aspecto tiene elementos preocupantes por que literalmente castiga a las personas f\u00edsicas que adquieren su vivienda y no la viven al menos cinco a\u00f1os. Actualmente quien habita su vivienda por m\u00e1s de cinco a\u00f1os y \u00e9sta se aprecia, est\u00e1 exento de pagar ISR sobre la utilidad que gener\u00f3 la apreciaci\u00f3n de la vivienda.<\/span><\/p>\n

Esto se mantiene igual al menos por el momento en los t\u00e9rminos de la Iniciativa. Ahora bien, lo que la Iniciativa presume err\u00f3neamente es que las personas que compran sus viviendas para habitarlas y especular con el valor de ellas. Hoy existe una excepci\u00f3n al pago del ISR en caso de venta de una vivienda que haya tenido apreciaci\u00f3n y se venda antes de los cinco a\u00f1os. Esta exenci\u00f3n est\u00e1 basada en un valor de la vivienda de 1.5 millones de Unidades de Inversi\u00f3n (Udi\u2019s), es decir aproximadamente 7.5 millones de pesos. Quien venda antes de cinco a\u00f1os su vivienda y tenga una utilidad est\u00e1 exento del ISR siempre y cuando la vivienda valga menos de 7.5 millones de pesos.<\/span><\/p>\n

Con la iniciativa se pretende gravar con ISR todas las ventas de viviendas que tengan utilidad antes de los cinco a\u00f1os cuyo valor sea superior a 250,000 Udi\u2019s, es decir alrededor de 1.2 millones de pesos. Este l\u00edmite, aunque entendible por la progresividad del ISR, me parece que se queda muy corto al gravar precisamente el beneficio del patrimonio familiar de la clase media que son sin duda el motor del crecimiento del pa\u00eds. En mi opini\u00f3n el l\u00edmite deber\u00eda de quedar alrededor de 720,000 Udi\u2019s para efectos de proteger aquellas familias de clase media que por cuestiones diversas tienen o quieren vender sus casas antes de los cinco a\u00f1os de que las compraron.<\/span><\/p>\n

* Director General de Tu Hipoteca F\u00e1cil<\/strong>
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\nwww.tuhipotecafacil.com<\/a><\/strong><\/p>\n

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En mi opini\u00f3n, para entender el mercado inmobiliario de compra venta en M\u00e9xico, y para efectos pr\u00e1cticos el de cualquier pa\u00eds, tenemos que partir de la premisa que quienes realizan las transacciones de compra, en su abrumadora mayor\u00eda, son familias de carne y hueso, no estad\u00edsticas, que tienen los objetivos de satisfacer una necesidad y  [ Leer m\u00e1s ]<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":6284,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[11],"tags":[],"class_list":["post-6282","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-nuestro-invitado"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/6282","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=6282"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/6282\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/6284"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=6282"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=6282"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/hogaresnoticia.com.mx\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=6282"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}