- Menos crédito, menos intermediarios
- Hipotecaria Vértice, SOS
En los últimos meses se ha hablado mucho del enorme potencial que tiene para el mercado hipotecario mexicano el segmento de la población que no está afiliada a ningún esquema de seguridad social y por tanto no es, por el momento, sujeta de crédito para la adquisición de vivienda.
Toda la industria de la vivienda, todos sin excepción, desde bancos hasta desarrolladores, ven en ello un enorme negocio, claro siempre y cuando los subsidios gubernamentales fluyan a pedir de boca.
Es así como el mercado de “no afiliados” ofrece un potencial atractivo, pero debe evitarse el riesgo de generar falsas expectativas. Y esto lo advierten los propios analistas financieros, pues antes que nada es importante tomar en cuenta que “no afiliado” no es sinónimo de “informal”.
De acuerdo con los resultados de la Encuesta de Ingreso y Gasto de los Hogares 2010 (ENIGH 2010), hay 5.9 millones de hogares que cuentan con prestación de seguridad social, pero no de vivienda.
Hay 8.1 millones de hogares que, sin tener prestación de vivienda, cuentan con los ingresos mínimos suficientes para el pago de una hipoteca. Éste sería el nivel más agregado del mercado potencial. De ahí puede segmentarse entre quienes necesitan y/o desean adquirir vivienda.
De acuerdo con las estimaciones de BBVA Research, en su más reciente estudio sobre la situación inmobiliaria en México, entre aquellos hogares con ingresos suficientes y que además necesitan vivienda, la banca puede atender en forma exclusiva a 700,000; en tanto, hay 3.4 millones más que puede atender en colaboración con el sector público.
En cualquier caso se requiere cierta cautela al hacer proyecciones sobre el potencial que ofrece este mercado. La experiencia de las sofoles muestra que para atenderlos de manera adecuada se necesita conocimiento y un alto nivel de especialización.
El lanzamiento del programa del gobierno federal para atender a esta población es promisorio, aunque deben establecerse metas concretas y apoyadas en un análisis objetivo para medir el potencial que ofrecen, y las soluciones de crédito más adecuadas.
Menos crédito, menos intermediarios
Desafortunadamente la crisis europea y norteamericana no nos permite vislumbrar un 2012 optimista en materia de créditos en México, que permita impulsar a la industria, el agro, la vivienda y el consumo, motores esenciales para evitar la recesión en el país. Esto como consecuencia de que más del 80 por ciento del sistema bancario nacional se encuentra en manos de inversionistas extranjeros.
La historia en simple: como los grandes bancos europeos adquirieron los bonos que emitieron los países del viejo continente para financiar sus enormes déficits presupuestales, hoy se encuentran en grave riesgo de no recuperar o de redimir menos de lo que “invirtieron”, debido a la crisis de pagos de los gobiernos de dichas naciones. Su contabilidad se ha visto afectada en consecuencia puesto que han tenido que reservar esa gran cantidad de recursos que amenazan cada día más a su cartera vencida y con ello a sus utilidades y rentabilidad.
Esta situación obviamente obliga a sus directivos a girar sus cabezas hacia sus filiales en el mundo para reforzar sus balances, ya que las cuentas de éstas se contabilizan en los estados financieros de sus casas matrices. Y como las filiales mexicanas se han constituido en las Joyas de la Corona en cuanto a utilidades generadas, gracias a la permisividad de las autoridades financieras mexicanas en disfrutar de mercados oligopólicos con luz verde en materia de comisiones y tasas de interés altamente rentables, se verán obligadas a conservar sus cuentas, ser altamente conservadores y no arriesgarlas con créditos que no garanticen su retorno con un amplio margen de negocio.
Lo peor es que las autoridades en lugar de respaldar y fortalecer las alternativas financieras locales, como es el caso de los intermediarios financieros no bancarios, por el contrario tal parece que desean su desaparición. Diversos representantes de uniones de crédito, sofoles, sofomes, arrendadoras, factorajes, almacenadoras se quejan de que el modelo de la banca de fomento está dirigido y diseñado para fondear precisamente a los bancos comerciales de nacionalidad extranjera en su mayoría.
Con sarcasmo comentan entre ellos la última “aportación” de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público denominada Expediente Único, que es un mamotreto de 97 páginas, que presenta los “criterios de elegibilidad y documentación” que deben cumplir este tipo de intermediarios financieros, “para poder ser analizado como posible acreditado” de NAFINSA, SHF, FIRA y Financiera Rural: “Es un excelente documento para desanimar y desincentivar a cualquiera que quiera o que ya se encuentra en esta actividad”.
Hipotecaria Vértice, SOS
El caso de Hipotecaria Vértice, al solicitar acogerse a la figura jurídica del concurso mercantil, debería también interpretarse como el último SOS que lanza la empresa a la Sociedad Hipotecaria Federal que dirige Javier Gavito, a las autoridades financieras y mercado en general y no solamente irse a lo fácil de denostar a la figura de las sofoles y sofomes hipotecarias, desgarrarse las vestiduras porque propone una reestructura de los adeudos generados por sus emisiones de bonos, además de equiparlo con casos absolutamente distintos como fue el de Metrofinanciera, en donde se acusó a sus propietarios y directivos de operar un megafraude en perjuicio de la misma SHF.
Con el que sí se asemeja es con el de Hipotecaria Su Casita porque su problemática se deriva del incremento de la cartera vencida que por distintas razones le pegó a todo el sector. Sin embargo, Vértice había cumplido con las directrices de la Sociedad Hipotecaria Federal para precisamente obtener líneas de financiamiento que le permitieran regenerar el flujo de hipotecas, bajo la premisa de que si se quiere sanear a una cartera, es necesario precisamente otorgar nuevas hipotecas que compensen el balance, generen ingresos y reactiven en general el ciclo del crédito.
Ambas empresas, después de mucha espera no han visto el apoyo financiero, que no rescate, de la Sociedad Hipotecaria Federal.
*Periodista Licenciado en Ciencias de la Comunicación y Derecho.
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