Con las herramientas que hoy existe en el sector inmobiliario puedes obtener proyecciones de plusvalía al momento de entrega, incluso, si no sabes en cuánto podrías rentar la vivienda de interés, te proporcionan una renta promedio del inmueble.
Redacción | Hogaresnoticia.com| 11/julio/2024
Ciudad de México.- El tomar decisiones adecuadas, previo a realizar una inversión inmobiliaria, depende de la información que se tenga, de allí la importancia de que los inversores conozcan, entre otros elementos, de la tasa de capitalización, conocida en inglés como cap rate (cap).
Se trata de una medición que permite evaluar la rentabilidad de un inmueble adquirido. En términos concretos, es un análisis numérico que se realiza por medio de fórmulas y tiene como propósito dar información que permita al inversionista, tomar las mejores decisiones con base en el patrimonio que ya posee.
De acuerdo con Cristina Toledo, country Manager de la proptech La Haus, uno de los parámetros clave que deben conocer y manejar los inversionistas inmobiliarios es la tasa de capitalización.
“Es una herramienta de análisis esencial para la toma de decisiones en la inversión inmobiliaria. En la actualidad, según la última Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI), los dos estados de México donde hay mayor proporción de hogares en rentas son la Ciudad de México con 44% y Jalisco con 41%, esto representa una oportunidad de interés para los inversionistas en inmuebles de alquiler”, dijo el experto.
Detalles
1.- Los parámetros a considerar en la fórmula son dos: rendimientos esperados o ingreso operativo (NOI) y valor del mercado de la propiedad (costo de tu inmueble). Por ejemplo, si rentas en 10,000 pesos tu departamento, en un año te dará 100,000 pesos (NOI); y si te costó 1 millón, en un año recuperarás 10% de la inversión, es decir, necesitas al menos 10 años para recuperar la inversión inicial. Este ejemplo es general, pero como en toda inversión, atenderá fluctuaciones en costo, sin embargo, es un promedio que te puede guiar.
2.- Funcionalidad del resultado. Se da en tres sentidos: Puedes conocer riesgos y estabilidad del inmueble de interés, para ello será clave que conozcas todos los factores que rodean tu inversión. Un cap rate alto podría suponer riesgos diferentes a un cap rate bajo, donde los ingresos son constantes y la operatividad es manejable. También permite comparar inversiones, entre tu catálogo o antes de iniciarte como inversionista y, por último, facilita la comprensión de tendencias en el mercado; identifica la demanda, las oportunidades y con ello podría incluso negociarse el precio de compra.
3.- Factores adicionales. Como en toda industria, los factores a considerar para la toma de decisión no suelen ser un par, debes tomar en cuenta estas tres características clave: la ubicación del inmueble, que permitirá, identifiques la posible demanda y oportunidades de ofertas a desarrollar alrededor, por ejemplo el desarrollo de una plaza puede sumar a los atractivos cercanos al inmueble, tipo de propiedad y la condición de la propiedad, punto que al ser vivienda nueva, puede potenciar la valoración y rentabilidad de la misma.
Medir la tasa de capitalización, nos explican, permite optimizar el proceso de toma de decisiones.
Sin embargo, no debe ser la única fórmula que se tome en cuenta para tener éxito en las inversiones inmobiliarias.
Cristina Toledo habló de la importancia de conocer las diversas herramientas que las plataformas de compra de vivienda han diseñado.
Por medio de “ellas puedes obtener proyecciones de plusvalía al momento de entrega, incluso, si no sabes en cuánto podrías rentar la vivienda de interés, te proporcionan una renta promedio del inmueble. Además, ojo con las fórmulas, muchos se confunden con la tasa de descuento, pero esa es útil para quien compra vivienda con el fin de venderla en el futuro. Entonces, probablemente la cifra resultado no sume mucho al uso que tienes planeado para tu inversión”, resaltó.
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