La principal razón de la disminución de proyectos nuevos en el segmento residencial, consecuencia de cambios regulatorios que han frenado el desarrollo de viviendas accesibles; mientras los segmentos de mayor valor se han mostrado estables e, incluso, con ligeros incrementos en ventas, el segmento residencial ha registrado una caída acentuada.
(FOTO: Vivienda en Monterrey, Nuevo León, Especial / Hogaresnoticia.com)
Redacción | Hogaresnoticia.com | 13/noviembre/2024
Ciudad de México.- La zona metropolitana de Monterrey comenzó a enfrentar una caída en los niveles de inventario de vivienda, principalmente de los segmentos medio y residencial, advirtió el director General y cofundador de 4S Real Estate, Ignacio Torres Zorrilla.
En la reciente sesión de The Talks, espacio dedicado a dialogar acerca del escenario que se vive en diversos mercados de bienes raíces del país, el experto dijo que hay una caída en ventas, impulsada principalmente por la falta de incorporación de inventario.
“Venimos de una tendencia a la baja en los inventarios de los dos segmentos que atacan la parte central de la pirámide; hablamos del segmento residencial y, sobre todo, del segmento medio, donde prácticamente no hay producto”, expuso.
Esto, abundó, puede traducirse en una gran oportunidad de alimentarse los “inventarios con estos productos, que van de 2 a 4 millones de pesos, en el caso residencial, y de 1 a 2 millones de pesos, en el segmento medio”.
El reto para avanzar en el tema, detalló Ignacio Torres, tiene que ver con una reconfiguración del mercado, donde exista la capacidad de encontrar nuevas zonas que permitan desarrollar el producto adecuado de 1 a 4 millones de pesos, que es donde se concentra la mayor demanda actualmente.
Las “zonas que hoy en día tienen alta densidad, ya no clasifican para el segmento residencial debido al costo de la tierra, a las ubicaciones, entre otros diversos factores. Por ello, tenemos que pensar y regenerar en nuevas zonas, con regulaciones actualizadas y nuevas, que nos permitan ofrecer producto residencial y, sobre todo medio, porque hoy no existe en la ciudad. Además, son segmentos que nos darían números importantes para poder subir las unidades que actualmente tenemos”, añadió.
El directivo expuso, a partir de proyecciones de 4S Real Estate, que de lograr generar esta oferta de vivienda en dichos segmentos, se configuraría un escenario donde la venta podría colocarse entre 7,000 y 8,000 unidades al año.
En perspectiva, señaló que en el año 2023 se vendieron 4,611 unidades en Monterrey, en tanto que en el 2022 se registró la comercialización de 4,867 propiedades.
Caída en venta de vivienda
Ignacio Torres explicó que la reducción de ventas está directamente relacionada con la falta de inventario en el segmento residencial, que ha provocado una baja de unidades disponibles en el mercado.
Apuntó que, mientras los segmentos de mayor valor, es decir, residencial plus, premium y premium plus, que abarcan desde los 4 hasta más de 18 millones de pesos, se han mostrado estables e, incluso, con ligeros incrementos en ventas, el segmento residencial, con un valor entre 2 y 4 millones de pesos, ha registrado una caída acentuada.
“Hasta antes de 2022 se vendían aproximadamente 500 unidades residenciales por trimestre; hoy, esa cifra se ha reducido a 50%, debido a la falta de inventario», precisó.
El especialista abundó que la principal razón de esta disminución es la falta de proyectos nuevos en el segmento residencial, afectado por cambios regulatorios que han frenado el desarrollo de viviendas accesibles.
“Monterrey contaba con una regulación, el DOT, que permitía una densificación adecuada para ofrecer productos asequibles. Sin embargo, esta regulación se detuvo, y la oferta se ha visto afectada, limitando las ventas y golpeando al mercado en general”.
Al término del año 2023, las ventas de los segmentos por arriba del residencial eran proporcionales a los segmentos socioeconómicos que se tienen actualmente, “51% de las ventas estaba en productos entre 2 a 4 millones de pesos; más o menos teníamos un balance entre oferta y demanda. Pero los inventarios se han ido terminando, y lo que ha pasado es que la proporción del segmento residencial en ventas es sólo 30%”, resaltó.
En la actualidad, en Monterrey se venden más unidades del segmento premium que residencial, por la falta de producto en la ciudad, que se liga a una falta de permisos, densificación y de reglas claras para los desarrolladores.
En cuanto a los niveles de inventario, Ignacio Torres expuso que entre el 2020 y el 2021, se observó una tendencia de crecimiento de 40%, al lograr un pico hacia el cierre de 2021, con 9,200 unidades disponibles. A partir de ahí, se ha presentado una baja que hoy tiene con 7,690 unidades el inventario disponible.
«Hoy hablamos de 20% de recuperación de inventario. Lamentablemente se está dando en segmentos que no necesariamente están en la parte media y media-baja de la pirámide», puntualizó.
Además de la escasez de inventario, el aumento en los precios por metro cuadrado agrava el desafío para los desarrolladores y consumidores.
Datos de 4S Real Estate muestran que el precio promedio por metro cuadrado en el segmento residencial ha crecido 30% en tres años. Al respecto, Ignacio Torres advirtió que el alza de precios exige replantear estrategias de desarrollo y producto; se afecta la capacidad de compra del consumidor y se refleja en las ventas actuales, subrayó.
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