El proyecto se desarrolló en Hermosillo por Derex, de Grupo Vinte, junto con el arquitecto Alberto Kalach; terminó convertido en caso de estudio por investigadores de esa universidad estadounidense.

Redacción | Hogaresnoticia.com | 07 octubre 2026

Ciudad de México.- BOSCO, un proyecto de vivienda social que Derex, de Grupo Vinte, desarrolló en Hermosillo, Sonora junto con el arquitecto Alberto Kalach, se convirtió en objeto de estudio en la Universidad de Harvard, Estados Unidos.

El proyecto fue desarrollado bajo un programa del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) que demostró que diseño, asequibilidad y viabilidad financiera pueden avanzar juntos.

Esta solución de desarrollo inmobiliario bioclimático surgió del trabajo en equipo de tres figuras que históricamente suelen trabajar por carriles distintos: los arquitectos (expertos en diseño, orientación y eficiencia), desarrolladores (especialistas en costos, procesos constructivos y comportamiento del comprador); e instituciones de gobierno (encargados de generar condiciones y de dar escala a las soluciones).

Vale decir que una de las directrices del estudio de Harvard plantea cómo incentivar a más desarrolladores a realizar proyectos similares, cómo mejorar la colaboración entre instituciones y empresas y cómo reproducir soluciones en otras partes del país sin perder la adaptación al contexto.

Antecedentes

Hace una década, la directora general de la desarrolladora Derex, de Grupo Vinte, Aurora García de León, participó en programas para analizar materiales y sistemas constructivos capaces de reducir el consumo energético y las emisiones de las viviendas.

La empresaria dio un paso más allá cuando una conversación impulsada por directivos del Infonavit la llevó a mirar el diseño mismo de la vivienda, desde que estaba en papel.

En aquellos años, en el organismo crediticio reunieron a arquitectos para plantear alternativas al producto habitacional convencional.

“Me colé en esas conversaciones”, recordó Aurora García de León.

Ése acercamiento fortiuito permitió que identificara una oportunidad que no siempre estaba resuelta en la industria: la coordinación entre experiencia del diseño de los arquitectos con la comercialización y construcción de las desarrolladoras.

Cuando Aurora García escuchó las opiniones de Alberto Kalach, autor de obras como la Biblioteca Vasconcelos y director de Taller de Arquitectura X (TAX), decidió incorporar su visión a la desarrolladora, porque ambos buscaban el mismo objetivo: hacer la mejor vivienda posible para sus habitantes.

De ese proceso de diálogo entre expertos surgió BOSCO, en Hermosillo, una de las ciudades con los climas más extremos en México y que en el año 2025 se colocó como la octava ciudad más calurosa del mundo, de acuerdo con el monitor climático Hot Cities.

BOSCO no fue un ejercicio pequeño. El proyecto se desarrolló sobre un terreno de 16,618 metros cuadrados y consideró 179 viviendas, con lotes tipo de 68 metros cuadrados y alrededor de 63.5 metros cuadrados de construcción por casa.

El diseño incluyó, además, una plaza de 2,158 metros cuadrados, comercio y estacionamiento para visitantes.

Choque de visiones

La participación de uno de los arquitectos mexicanos de mayor reconocimiento dio a ese ejercicio una dimensión poco habitual para la vivienda de costo accesible, al tener que probar ideas asociadas con una arquitectura más sofisticada y sobrevivieran a las restricciones de precio, terreno y construcción de un producto dirigido a un mercado más amplio.

Ahí apareció una de las tensiones que todavía enfrenta la industria. El arquitecto podía plantear una mejor manera de aprovechar el espacio o responder al clima, pero el desarrollador tenía información que difícilmente aparecía en el restirador, desde cuánto podía pagar una familia hasta qué características podían hacer que descartara la vivienda. En Hermosillo, hacerlo significaba comenzar por el calor.

En México, las viviendas ubicadas en climas cálidos representan alrededor de 45% de los usuarios residenciales de electricidad y consumen, en promedio, cerca del doble de energía eléctrica que las viviendas en clima templado, según la Comisión Nacional para el Uso Eficiente de la Energía (Conuee).

Frente a las altas temperaturas, la propuesta de TAX incorporó ventilación cruzada, control solar, techos verdes, calles más angostas y densamente arboladas, viviendas adosadas y una mayor integración con la trama urbana que van más allá de solo el diseño. Pero el diseño tuvo que cambiar cuando se encontró con el conocimiento acumulado por Derex en el mercado local.

La desarrolladora defendió, por ejemplo, conservar un cajón de estacionamiento por vivienda y maximizar el espacio interior porque su experiencia indicaba que prescindir de esas características podía afectar la aceptación comercial del proyecto.

TAX, a su vez, planteó una configuración que permitió alcanzar alrededor de 120 viviendas por hectárea, frente a unas 100 habituales en desarrollos similares y las 80 que la empresa había logrado previamente en un proyecto cercano. Al mismo tiempo, el nuevo prototipo alcanzó 73 metros cuadrados interiores frente a 49 metros cuadrados de otros productos comparables de Derex, un incremento de 48%, con una diferencia limitada de precio gracias al uso de materiales locales y sistemas constructivos distintos.

La obra

Aurora García de León recordó que aquello que se veía funcional en papel exigía otros materiales, proveedores distintos y procesos que el equipo de Derex de Grupo Vinte, no había utilizado antes.

Incluso, hasta plantar los árboles se convirtió en parte del aprendizaje. Algunos quedaron apenas unos centímetros fuera del lugar previsto y tuvieron que retirarse y trasplantarse para poder continuar con la urbanización. La suma de ajustes retrasó la construcción y comenzó a elevar el costo financiero.

La empresaria destacó que Derex terminó llevando el precio de la vivienda a 770,000 pesos para absorber parte de esos sobrecostos.

“Eso fue un reto bien grande para nosotros, no sabíamos cómo ir llevando a la par la obra”, dijo.

Internamente había además una condición que no podía negociarse. El consejo de administración había permitido experimentar, pero el proyecto tenía que ser rentable. Derex ajustó el precio ante los retrasos, aunque Aurora García de León aseguró que habría podido vender más caro. La intención era conservar la rentabilidad mínima y mantener el carácter social del producto.

Innovar no basta si las soluciones dependen permanentemente de subsidios o si sus costos impiden reproducirlas. Pero perseguir únicamente la eficiencia financiera también puede generar vivienda que después resulte más costosa para las familias por consumo energético, desplazamientos o menor adaptación al entorno.

Harvard y BOSCO

El proyecto comenzó a llamar la atención no solo de los relacionados. En el Infonavit se involucró a expertos de la Universidad de Harvard quienes analizaban los retos de la vivienda social mexicana; entonces, fue que conocieron el proyecto BOSCO.

Siguió entonces su evolución y se documentó el caso dentro del estudio Building Better Cities with Strategic Investments in Social Housing.

Aurora García de León recordó que nunca desarrollaron el proyecto con el interés de obtener un reconocimiento.

Para la empresa, acotó, el interés externo respondió más bien a una duda que había acompañado todo el proceso. “¿Nos estamos equivocando?”. Que el caso fuera estudiado terminó siendo, dice, una “ratificación” de que la experimentación iba en la dirección correcta, destacó.

La experiencia también dejó capacidades que permanecieron después del proyecto. “Aprendimos, desarrollamos capacidades, cambiamos nuestra propuesta de valor”, expuso Aurora García de León.

La empresa tuvo que aprender a diseñar, construir y coordinar de manera distinta y parte de ese conocimiento pudo trasladarse posteriormente a otros desarrollos.

Más de una década después, las preguntas que dejó el proyecto permanecen vigentes y cobran relevancia en el marco del Fourth Regional Housing Forum del Banco Interamericano de Desarrollo que se realizó recientemente.

En la opinión de Aurora García de León, la industria todavía está lejos de resolver este tema.

Medidas aparentemente básicas como orientar correctamente una vivienda, utilizar vegetación nativa, reducir puentes térmicos o favorecer ventilación y usos mixtos, siguen sin convertirse en prácticas generalizadas. “Somos minoría las empresas que lo hacen”, afirma.

BOSCO no dejó, por ello, un modelo para copiar vivienda por vivienda. Su principal aprendizaje fue de proceso. Mostró que el conocimiento arquitectónico puede mejorar un producto comercial, que el desarrollador puede devolver al arquitecto información capaz de transformar el diseño y que las instituciones pueden crear espacios para que ambas visiones se encuentren, aseguran en Grupo Vinte.

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