En la compra de vivienda existen varios puntos que debemos entender para no quedar con dudas. Entre los pasos a seguir, la escrituración y los involucrados en el proceso existe el tema del avalúo.
Elena Sainz * | Hogaresnoticia | 04 Julio 2012
pio_inmobiliaria@hotmail.com
Pocos saben que existen dos tipos de avalúos: El comercial y el catastral. Veamos qué son y cuál es su diferencia. El avalúo comercial es útil para conocer el valor real de la propiedad, es decir, cuál es su precio real en el mercado y qué precio puede obtenerse por su venta. Esto nos ayuda a saber si el precio que pagamos por el bien raíz es el precio real y factible.
Se toman en cuenta las condiciones físicas del inmueble, en qué estado de conservación se encuentra, si la propiedad es nueva o usada, la urbanización del mismo, si cuenta con todos los servicios como agua, luz, drenaje, escuelas y mercados, entre otros.
La rentabilidad del inmueble también se toma en cuenta pero sobre todo la ubicación. No olvidemos que en bienes raíces lo más importante es: Ubicación, ubicación, ubicación.
Este avalúo debe realizarse por un perito valuador debidamente acreditado en avalúos ante diferentes instituciones.
El mismo tiene vigencia de seis meses a partir de la fecha que se realice y se entrega el avalúo.
Dicho avalúo tendrá varios tecnicismos que quizá no entendamos pero lo más importante es verificar que la ubicación, los metros de terreno y construcción, los datos del comprador como del vendedor coincidan con la información que se proporciona en la escritura. De igual forma nos arrojara el precio del bien inmueble.
Avalúo catastral
Se realiza usualmente en notaria y sirve para determinar cuánto se cobrará de impuesto predial en el año. Se toman en cuenta la ubicación del inmueble, los metros cuadrados de construcción y terreno. Sí se consideran los servicios con el que cuenta el bien raíz, pero en realidad es algo irrelevante.
Este avalúo sirve para indicarle a la tesorería local cuánto vale el inmueble ante catastro y de esa forma saber cuánto se cobrará de predial.
Como todo, este valor catastral tiende a subir entre 15% a 20% cada año, según el crecimiento de la colonia y el precio que determine el municipio de cada estado.
La diferencia entre el avalúo comercial y el catastral siempre será entre 20 a 40%, siendo el avalúo comercial más alto que el valor catastral.
Existen contadas veces en los que el catastral estará por arriba del comercial, siendo así, debe tramitarse una “reclasificación” ante el municipio indicando que el valor catastral es más alto que el comercial.
Tengamos en mente que ambos se necesitan para lograr la escrituración cuando existe un crédito de por medio. Cuando la transacción es pago en efectivo y no hay instituciones bancarias que otorguen un crédito hipotecario, solo se requiere el avalúo catastral.
Aunque es altamente recomendable que se elaboren ambos para no dejar ninguna duda de que la transacción es sana para ambas partes.
Es un gusto compartir esta información con ustedes y esperemos que algunas dudas sobre los avalúos se hayan despejado. A partir de hoy en Hogaresnoticia.com.mx
* Elena Sainz, Directora de PIO Inmobiliaria | Proyectos Inmobiliarios de Occidente
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Elena Sainz buenas tardes, espero me puedas orientar en darme una respuesta conforme a una venta de casa que deseo hacer y no se realmente que precio final le puedo pedir al comprador ya que el pago del impuesto predial que hice en enero de este año 2013 fue de $ 1515.00 pesos y hace un año en abril del 2012 hicieron un avaluó fiscal del inmueble dando un valor como índice físico directo de $ 1. 148,635.00
sin mas por tu atención, agradeceré infinitamente tu apoyo a esta duda, de antemano mil gracias y lo mejor del día.
atte.
Sergio Reséndiz
Antes que nada muchas gracias por la confianza y tambien una disculpa por la tardanza en responder.
Me pueden encontrar en pio_imobiliaria@hotmail.com
Respondiendo a su inquietud, le comento lo siguiente; Respondiendo en la zona en la que este, de su valor fiscal en su impuesto predial le podemos »agregar» un 20% hasta un 60% para su valor comercial.
Lo mas recomendable es que se acerque con un perito valuador para que le brinde ya sea una opinión de valor o un avaluo comercial, tal cual.
Saludos y quedo a sus ordenes
L.N.I. Elena Sainz
Quería saber, por favor, la diferencia que hay entre un avalúo catastral y un revalúo catastral. Muchas gracias
Buenas noches!
Quiero entender que el »reavaluo» se refiere a un calculo nuevo sobre el mismo valor que se le dio con anterioridad. Esto quizas sea porque ante el ayuntamiento se recalcularon los valores catastrales.
Quedo a sus ordenes!
Elena Sainz
solicito un avaluo para escriturar una casa en la colonia santa cruz aviacion en la delegacion venustiano carranza a una calle del metro boulevar puerto aereo, adicionalmente requero conocer el costo de este.
tel 5786715 cel 5521426618
Buenas tardes!
Si aun necesita el perito valuador, indiquenos y pasamos informacion.
Saludos!
Buenas noches estoy vendiendo mi vivienda y el asesor de bienes y Raíces me dice q el avaluo q el banco hizo a mi propiedad es menor a lo q yo estoy pidiendo por ella, pero este valor q ellos dicen es menor inclusive q el valor catastral, cabe mencionar q mi propiedad la tengo en muy buenas condiciones y está toda equipada , con acabados de primera calidad, la casa esta en colonia privada, ccéntrica ubicación y con avenidas, supermercados, escuelas y demás al pasar los años ha crecido la zona. Es normal q q esto suceda.(algo q me dejó pensando fue q me comentaron q el comprador sólo le prestan cierta cantidad el banco y curiosamente es la misma cantidad q dio el avaluo del banco ). Me puede orientar por favor . Gracias
Buen día, disculpe la molestia, me podría orientar en cuanto al avalúo catastral?. Compré una casa en el d.f., en la Delegación Tlalpan, el pago fue sin crédito y en efectivo, voy a escriturar en Atlixco, Puebla, en una Notaría de un amigo y para escriturar me piden el avalúo catastral, es correcto?, si es así en donde lo tengo que realizar y que costo tiene aproximadamente. Muchas gracias por su atención. Saludos.
buenas tardes! quisiera saber si hay la forma de por medio del credito fovissste puedo adquirir una casa en obra gris? hay forma que el valuador me ayudara para que pasara? o cual es el proceso que hace foviste para verificar que casa es la que yo quiero? le agradezco su asesoria
hola buenas tardes me podrias orientar? quisiera saber si las bardas forman parte de la construccion de una casa para catastro (predial), gracias
Cual seria el costo de un avaluo catastral, si el bien inmueble se encuentra en el Norte del D.F.
para escriturar una propiedad de un heredero a otro conque evaluo se paga y cuanto es el porcentaje,muchas gracias
espero respuesta graciS
Hola buena tarde disculpe lo que pasa es que queremos comprar una casa usada apenas haremos el avaluó pero me comentan que la antigüedad de la casa entre tiempo de vida útil y antiguedad desde su construcción no debe pasar de 65 años y que existe un riesgo de que infonavit no la acepte, la casa se pasa como con 3 años de ese rango, pero un avaluador me dice que por la zona y las condiciones de la casa es muy posible que si lo acepten, podría porfavor orientarme y decirme si cree que sea posible la compra de esta casa
Muchas Gracias
hola muy buenas tardes espero que contesten mi pregunta, mis papás vendieron nuestra casa de infonavit ya estan todos los papeles solo falta el avalúo y la señora que nos la comprara le menciono a mi papá que el lo tiene que pagar «el avalúo» ¿quien lo tiene que pagar el comprador o el vendedor? muchas gracias por su tiempo
Hola buena tarde, pido su apoyo, necesitó valuar una propiedad pero no se a quien solicitar dicho evaluó, si acudir a un banco, o a una de esas empresas de promoción de bienes raíces, cual de ellas es la mayor confianza( preciso, confiable) y de menor precio( no más económico, ósea no pagar de más x el mismo servicio).
Perito valuador profesional, con posgrado de maestría en valuación, cuando se tiene el valor de a través de un perito bancario, este generalmente, obedece a los intereses del banco y a la política del banco, es necesario que realices otro avaluó con un perito valuador profesional y te darás cuenta que los peritos del banco en ocasiones son ajustadores.
EL avaluó comercial, es el que se determina en base a comparables de inmuebles similares en sus características, se requiere realizar investigación de mercado. y lo que el perito determina, sin ningún interés en perjuicio del propietario, este es el valor mas justo a la fecha en el mercado.
El valor catastral, es el valor determinado por el perito valuador utilizando generalmente utiliza los valores para suelo y construcción homogéneos que los H. Ayuntamientos publican año con año y les sirve de base para el cobro de impuestos y derechos como son: predial, traslado de dominio, impuesto sobre la renta. etc.
Respecto al tecnicismo utilizado por los peritos todo es relevante en el análisis de un avaluó comercial o catastral: ejemplo: si un terreno se localiza en desnivel hundido, desnivel elevado respecto a la rasante de la vialidad este generalmente de deprecia ó se demerita en su valor. pero no se demerita si el predio es semiplano. también puede demeritarse por la falta de servicios públicos, equipamiento urbano en la zona, por profundidad del predio, por irregularidad del predio, por cercanía a una zona de riesgo, ríos, arroyos, barrancas, etc. también se demerita por cercanía a un foco de infección, canales a cielo abierto, y otros que el perito aprecie.
en las construcción se demerita por edad, falta de elementos, puerta ventana, piso, instalaciones eléctricas e hidráulica, etc
Si el predio se localiza en esquina, este debe de tener un cremento por esquina en una superficie máxima de 20mx20m de lado y lado de cada calle o sea una superficie de terreno de 400.00 m2.
Si quieres vender o comprar, debes acudir a un perito valuador profesional, para que seas un comprador informado para que realices una operación justa de acuerdo a los parámetros del mercado en tu zona o localidad.
saludos
Hola buenas tardes quisiera saber el costo del avaluo comercial para la venta de una casa y su documentacion, En espera de sus comentarios saludos
Doña HELENA buenas tardes. Con relación al avalúo catastral, en alguna parte en internet leí que en alguna norma del año 2014 habían modificado el valor de los avalúos catastrales, incrementándolos y de esta forma acercándolos al valor comercial de los mismos, quedando estos valores cercanos entre un 50 y 80%. Por favor, ¿ Puede darme una luz sobre este tema?.
Mil Gracias,
Ramiro Gutiérrez Rincón
C.C. No 19055916 de Bogotá
Celular 3005556690 whatsapp idem
estamos tratando de regularizar una pequeña bodega que estubo en huelga 8 años para fines de un proyecto sustentable pero se deben los impuestos prediales de 10 años
cuantos años se deben de pagar, se estan cobrando en base a 779 metrs de construccion solo se tiene construccion de350m2 es un local de 18 por 18.5 por 5 metros de altura que procede muchas gracias
Lic. Elena Sainz: La felicito por su eportaje y su claridad en explicar el tema de los avalúos. Le sugiero y solicito que de la misma forma nos pueda compartir sus conocimientos en los temas de los procesos notariales en la enajenación de inmuebles, como los impuestos, la responsabilidad del notario, si las adjudicacioes o daciones en pago o herencias se consideran como enajenacion y causan I.S.R. como si se obtuviera un ingreso, etc. Gracias y ojala tome en consideración esta sugrencia. Saludos.
Buenas noches, tengo una pregunta, espero puedan resolver mi duda: Resulta que estoy a punto de adquirir una vivienda, la cual acordamos con el vendedor que pagaría $600000 por ella, la duda que tengo es que parece ser que la casa está valuada en $515000 en enero del año pasado, estoy esperando que vayan a hacer el avaluo los del banco (el cual ya pagué) y quisiera saber en qué me afecta el que adquiera una casa por un valor superior al de su avaluo, es normal esta práctica? Estoy haciendo una mala inversión?
Hola buenos días. Me podrá decir si en internet encuentro el valor catastral de un inmueble?
Hola, para comprar una casa usada de un particular usando el segundo crédito me piden un evaluo de catastro y de valor comercial mi duda es que si son 2 evaluos diferentes por lo que hay que pagar por separado al evaluador o se pueden hacer en un solo evaluo?
fT9elQ http://www.FyLitCl7Pf7ojQdDUOLQOuaxTXbj5iNG.com
necesito saber si es verdad que no me pueden hacer un avaluó si existen otros tres antes que el mio ya aprobados pero entonces porque me recibieron el pago de predial que debía mi mama y tiempo después se hacen 3 avaluos respecto a un testamento del cual yo desconocía pero obviamente mis escrituras son de mucho tiempo antes al testamento ademas de que ya va para 7 meses que no han demostrado tener una escritura a nombre de ellos ni siquiera hemos entrado en un juicio de nulidad ni nada solo necesito saber si es verdad que hasta que se caduquen me pueden hacer mi avaluo
En alguna ocasión escrituré un terreno y estuve cotizando, pregunte si el avalúo lo podía hacer por aparte para que me descontaran lo del avalúo, así mejore los precios pagando por aparte el avalúo fiscal ante tesoreria por medio de una empresa de avalúos, yo se los recomiendo ya que los notarios cobran mucho más por el avalúo de lo que deberían, aquí les dejo una pag de avalúos http://spavaluos.com por si les sirve.
Estoy vendiendo un departamento de 90m2 escriturado, sin adeudo alguno, ubicado a 3 cuadras de la estación Tepalcates del metrobus en la delegación Iztapalapa. Me gustaría saber qué porcentaje del costo del inmueble puede uno elevar, partiendo de los avaluos que se realizan, incluyendo el comercial. Y que otros conceptos elevan el precio del inmueble. Por ejemplo: escrituras a nombre del propietario, etc.
Por su atención, mil gracias.
Buenos dias.
Estoy vendiendo un depa en 400mil cuanto voy a pagar de valor comercial. Es ta en un edificio.
Gracias
Hola: Espero me puedas orientar. Hice un contrato de compraventa de mi casa con un cliente que tiene un crédito de infonavit, su crédito es mayor al costo de la casa, pero me dice la persona (gestora) que está realizando el trámite que el valor de la casa es 50 mil pesos más abajo del precio pactado. que infonavit no acepta un precio mayor y que por lo tanto el comprador no puede pagar lo que falta para liquidar la compra. ¿Existe algún precio tope para infonavit? si el valor comercial del inmueble es el que se maneja en la zona y la casa está prácticamente nueva.
Hola quisiera saber conforme a cual valor ( catastral o comercial) se hace el cálculo para pagar al notario una escrituración.
Hola, para realizar un juicio testamentario en la sección segunda piden inventario y avalúo.
El avalúo catastral me sirve para el juicio?
Saludos 🙂
Si me dieron un valor catastral de 1’300,000.00 cd obregon son.cuanto costarian las escrituras y cuanto puedo vender mi casa
Necesito un avalúo comercial. Bodega en calle Santander delegación Azcapotzalco cp 02010.
A que número de teléfono puedo llamar para informes y costo de sus servicios
buen día disculpa un pregunta para poder escriturar un terreno el valor comercial es el que va en la escritura o es el valor catastral. Por favor puede orientarme
Que hago si mi avalúo salió 5% abajo del costó que la quiero vender
Y pagarán está casa con crédito bancario e Infonavit
La diferencia que hay me la paga el comprador o la puede cubrir el banco?
Me urge una respuesta si son tan amables
Mi casa tiene excelente ubicación y la casa está muy bien.
Hola:
Adquirí una vivienda en Zumpango,Edo. de Mexico.
Después de la adquisición de la I vivienda, me enferme y el padecimiento me invalido para poder continuar laborando.
En INFONAVIT, se cancelo el crédito hipotecario. Aún no escrituro la propiedad, sin embargo mi desomercial?eo es vender el inmueble, me gustaría conocer su observación respecto a que es lo debiera hacer;
¿Escriturar?
¿hacer un avalúo para conocer el valor comercial?
Mucho agradezco su ayuda
Saludos
HOLA CHICOS COMO ESTÁN¿¡
Que tal, actualmente estoy por adquirir un departamento y dentro del crédito que me otorga scotiabank aparece un cobro de 2,500 pesos por avaluo, sin embargo el asesor de crédito hipotecario que me está atendiendo me pide 4000 pesos mas de Avalúo, es esto correcto?
Buenas noches…en catastro tienen un listado de casas en venta o ya hay que tener la casa que uno desea comprar pata poder realizar el avalúo? …..gracias
Hola, buen día. Podría orientarme en lo siguiente: Quiero comprar una casa a través de un crédito Infonavit y me piden $1,500,000 por ella (todos los papales en regla y sin adeudos), pero tengo la sospecha que el avalúo comercial es más alto, yo calculo cerca de los $2,000,000. No sé a ciencia cierta cuánto esté en avalúo catastral. Mi pregunta es ¿puedo comprar este inmueble sin tener algún problema? ya que tengo entendido que se genera un impuesto en Hacienda, o bien, ¿el precio que se toma en cuenta es el del avalúo catastral?
Espero haya sido claro y de antemano agradezco su orientación.
Saludos y gracias nuevamente.
Existe una dispocisiòn legal que reglamente la diferencia o porcentaje entre el costo catastral y el comercial???
Por favor, me pudieran orientar sobre la fuente del criterio que establece su supuesto de que “La diferencia entre el avalúo comercial y el catastral siempre será entre 20 a 40%, siendo el avalúo comercial más alto que el valor catastral.“ Si hubiera algún criterio legal o metodológico, me ayudaría mucho.
Agradezco el favor de su Respuesta.
Saludos,
Francisco
Si compre un terreno en dos mil dose en 150 mil pero no escritura solo tengo el contrato de compra venta pero vino catastro y meló valoro en 8 millones en 2002 ¿QUE TOMA ENCUENTA LA NOTARIA EL VALOR DEL CONTRATO O EL DE CATASTRO.?