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El futuro de la vivienda económica | Primera parte

Hogaresnoticia.com | admin Sin Comentarios

Por Luis Javier Castro

El problema de la vivienda económica, para familias de bajos ingresos, no es el suelo caro… el problema es que no lo usamos eficientemente y de manera innovadora”. Aún más, “El uso eficiente del suelo para la vivienda económica garantizará que las familias de bajos ingresos mejoren sustancialmente su bienestar”

En la actualidad, el reto principal en el sector vivienda es atender la demanda de las familias de menores ingresos que no pertenecen al sector formal de la economía o cuyo nivel de ingresos es insuficiente para ser sujetos de crédito de una institución financiera. Como parte de este reto está el del costo de suelo para edificar vivienda.

El suelo que se usa para construir vivienda económica y en general para todo tipo de vivienda, la adquiere el desarrollador privado o autoridades locales. Dicho suelo se usa prácticamente en un cien por ciento para edificar sólo vivienda, lo que encarece aceleradamente el costo de suelo y ocasiona crecimiento desintegrado de nuevos desarrollos habitacionales a las ciudades en nuestro país.

Es importante hacer énfasis en que esta propuesta no tiene nada que ver con el modelo del Desarrollo Urbano Integral Sustentable (DUIS), sino más bien con un enfoque que se basa desde la adquisición  del suelo y no como lo planteado por los DUIS, donde el gobierno federal espera a que el suelo sea propuesto por los desarrolladores o los gobiernos estatales. En este caso, la propuesta se induce a llevar acciones con pleno respeto a los actuales Planes de Desarrollo Urbano .

Los DUIS actuales se proponen y después se hacen los Planes de Desarrollo Urbano, por eso los DUIS yo los bautizo  como Promoción de Asentamientos Irregular No sustentable (PAINS).

De ahí que en este artículo se propone promover el uso innovador del suelo para vivienda económica al interior, o junto a las manchas urbanas, a través de una “estrategia en la que todos ponen y todos ganan” aprovechando la Ley Federal de Asociaciones Público-Privadas que fue aprobada por el Senado el 13 de octubre de 2010 y en revisión por la Cámara de Diputados. De cualquier modo, muchas entidades federativas ya tienen el marco apropiado o simplemente ejecutan este tipo de asociaciones público-privadas.

La estrategia tiene las siguientes características generales:

• Es una alternativa generadora de recursos adicionales en beneficio de las familias de bajos ingresos, que incorpora mecanismos innovadores de captura de recursos relacionados con la comercialización de edificación muy rentable y la captura de plusvalías provenientes de la inversión pública.

• Es una opción que se caracteriza por inducir inversiones públicas principalmente del gobierno federal, que de cualquier forma, llegan a nuestras ciudades pero de forma sectorial y desarticulada a nivel de ciudad.

• Puede incorporar de forma relevante todos los instrumentos financieros exitosamente desarrollados por el Infonavit en los últimos seis años, por ejemplo, los convenios financieros quinquenales de cada entidad federativa, así como los subsidios de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi).

• El valor y la tenencia de la tierra no son restricciones relevantes bajo la estrategia propuesta

• Promueve una coordinación multisectorial de los programas federales, estatales y municipales, teniendo como eje el territorio representado en lo que llamaremos Áreas Específicas de Desarrollo Sustentable (ACES) y como ancla la edificación de equipamiento muy rentable.

La incertidumbre en los flujos de ingresos y los elevados índices de riesgo son factores que excluyen a gran parte de la población de la oferta bancaria de financiamiento a la vivienda. Existe una enorme demanda de vivienda que crece aceleradamente, en este caso, por parte de las familias más pobres, y no existe una oferta de financiamiento para atenderla. El esquema que aquí se presenta permitiría contar con más recursos y aumentar la cobertura de atención a las familias más pobres.

Los proyectos de vivienda para las familias de bajos recursos y/o que forman parte del sector informal en general tienen una rentabilidad socioeconómica superior a la rentabilidad financiera. De este modo, por su propia naturaleza y por el carácter del riesgo asociado, su financiamiento recae en el campo de algo similar a una banca de desarrollo: Fondo de Asociaciones Público-Privadas para Vivienda Económica (Fovive).

Dentro de las consideraciones técnicas de este fondo diré que el futuro desarrollo y coordinación de las tareas inherentes del Fovive requerirán de una serie de características esenciales que tendrán que ser cubiertas a través de su estructura técnica-operativa.

Para lograr una operación efectiva y con finanzas sanas, el Fovive trabajará a través de identificar y crear: Áreas de Crecimiento Especifico Sustentables (ACES).

El próximo miércoles les daré detalles de esta propuesta eje, que permite la planificación de desarrollos urbanos con usos mixtos destinados a garantizar el crecimiento ordenado y sustentable.

Luis Javier Castro tiene una experiencia profesional de 38 años en áreas de políticas públicas urbanas y regionales, economía urbana, vivienda, desarrollo institucional y demografía.

Durante 20 años trabajó en los siguientes organismos internacionales:
Instituto Internacional para el Análisis de Sistemas Aplicados
(IIASA) en Viena, Austria; en el Departamento de Estudios Económicos y
Sociales Internacionales de las Naciones Unidas (ONU) en Nueva York;
y en la Agencia de la ONU para el Desarrollo Urbano y Vivienda (Hábitat)
en Nairobi, Kenia.

En los últimos 18 años ha trabajado en México como: Director
General de Desarrollo Urbano de la Sedesol participando en el diseño
y coordinación del Programa de 100 Ciudades; Subdirector General de
Fomento de Suelo para Vivienda en la Comisión Nacional de Vivienda
(CONAVI); Coordinador de Asesores de la Dirección General del Instituto
de Vivienda (INVI) del Distrito Federal. Recientemente: elaboró la propuesta de Política Urbana del BID para la nueva administración nacional de la República de Uruguay; y actualmente colaboró en la formulación de un Corredor Industrial Logístico para el Sur-Sureste del país; y a finales del 2010 apoyó al Gobernador Electo de Oaxaca Gabino Cue en la elaboración de un programa de gobierno de Infraestructura y Ordenamiento Territorial como Coordinador Ejecutivo del Comité del mismo nombre. Además, tiene un extenso número de publicaciones en revistas técnicas nacionales e internacionales.

Categoría: Nuestro Invitado

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