En el año 2003, mediante la reglamentación de la Ley de Transparencia y de Fomento a la competencia en el crédito garantizado, México adoptó el “modelo español” en los procesos de valuación de las garantías hipotecarias de inmuebles destinados a la vivienda.
Por Jorge A. Mc Loughlin * | Hogar Es Noticia | 08 Julio
Tal modelo se venía aplicando con “éxito” en España desde 1985 y en otros países de habla hispana como Argentina, Chile y Colombia, desde mediados de los 90. Aun cuando especialmente del lado de los valuadores independientes el modelo fue considerablemente resistido en México, el mismo fue sin duda un avance respecto a la etapa previa, en la cual las mismas entidades financieras eran las responsables de certificar los avalúos que realizaban los Peritos Valuadores que para ellas trabajaban.
Desde mi punto de vista este modelo tardó algo más en recalar en México por la crisis del 94 y su adopción en el año 2003, estuvo más vinculada con los cambios que se empezaron a dar en los esquemas de financiamiento, toda vez que las entidades financieras – incluidas por supuesto las Sofoles – colocaban créditos con recursos provistos por el gobierno federal o mediante la emisión de títulos de deuda pública.
De esta manera, las entidades financieras no estaban colocando recursos propios o recursos captados de los clientes a los que eventualmente ellas mismas debían responder, sino recursos de terceros. En este contexto y con buen criterio, la autoridad consideró que no era sano que las entidades financieras fueran juez y parte en el proceso de valuación de las garantías y decidieron crear la figura de las Unidades de Valuación, empresas especializadas en estimar objetivamente los valores de las garantías hipotecarias.
En este sentido considero que el paso fue muy importante y positivo, a pesar de que se permitió a las entidades financieras del sector privado, ser a su vez las propietarias de las Unidades de Valuación que realizaban para si los avalúos de su propia cartera.
Destaco lo de entidades financieras del sector privado, pues el principal originador de créditos hipotecarios del país – obviamente me refiero al Infonavit – optó por trabajar con todas las Unidades de Valuación autorizadas por la Sociedad Hipotecaria Federal, respetando de esta manera el verdadero espíritu de transparencia y competencia que fomentaba la mencionada ley.
Cinco años después de adoptado este modelo de valuación en México se desata a nivel mundial, la crisis hipotecaria más importante de la historia. Muchas entidades colapsaron a consecuencia de aquella crisis, mientras que países enteros debieron recurrir a la ayuda de los fondos de organismos internacionales para rescatar algo de lo que había sido en países como Estados Unidos y España, el “boom hipotecario” de los años previos.
No solamente se desplomaron los valores de los títulos de deuda respaldados por carteras hipotecarias, sino que prácticamente se frenó la colocación de nuevos créditos y por consiguiente, de nuevas emisiones.
México no estuvo exento a las consecuencias de esta crisis y hemos visto como, especialmente en el sector de las sofoles, varias instituciones debieron ser socorridas por la SHF o pasar por procesos de capitalización y/o cambio de accionistas.
No obstante, el impacto aquí fue considerablemente menor. El ritmo de colocación de créditos en los niveles medios y medios bajos, prácticamente no se vio afectado – aun sumando al problema de la crisis hipotecaria el de la Gripe A1HN1 – e instituciones como Infonavit y Fovissste continuaron con éxito colocando sus títulos de deuda en el mercado de capitales, mejorando incluso las calificaciones de las primeras emisiones.
Para que se dieran estas condiciones convergieron dos factores importantes: por un lado la cobranza que ambas entidades realizan vía descuento de nómina y por otro lado, la confiabilidad que en general merecen los valores de sus garantías hipotecarias.
Como si ello no fuera suficiente, el Infonavit, tomando una vez más la iniciativa en la implementación de las mejores prácticas, decide en el año 2011 iniciar un proceso de monitoreo de avalúos, a fin de asegurar de una manera más contundente, la calidad de su cartera hipotecaria. Sobre este proceso de monitoreo, nos ocuparemos mañana. (IMAGEN: Especial)
