El pasado 9 de Julio Hogar Es Noticia me honró publicando una nota referida al Monitoreo de Avalúos en la cual entre otros puntos se señalaba que “El Monitoreo de Avalúos es sin duda una de estas mejores prácticas que exigen a su vez por parte de las empresas que realizan los mismos, grandes esfuerzos y el uso de avanzadas tecnologías, para dar un alto grado de confiabilidad a sus informes.”

Por Jorge A. Mc Loughlin * | Hogar Es Noticia | 31 Julio

Apenas tres días después de tal publicación, en el Diario Oficial de la Federación (DOF) se publicó la resolución de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) que modifica las disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones de crédito.

Lo primero que pone en evidencia esta resolución es el trabajo concertado que actualmente realizan instituciones como la mencionada CNBV, la Sociedad Hipotecaria Federal y el Infonavit, adoptando medidas que sin duda alguna tienden a fortalecer el mercado hipotecario, motor fundamental de la economía mexicana.

Son varios los puntos modificados pero sólo me detendré a comentar algunos de ellos que entiendo tendrán un alto impacto en la operación de las entidades financieras y de las unidades de valuación.

Articulo 22

“Tratándose de créditos hipotecarios de vivienda, las Instituciones deberán llevar a cabo una revisión del valor de los bienes inmuebles objeto de la garantía respectiva, como mínimo cada 3 años, mediante el uso de técnicas estadísticas de estimación de valor de vivienda utilizando fuentes de información pública conocidas.”

De esta manera se determina un criterio básico que obliga a las entidades a revisar el valor de sus carteras con una periodicidad que puede ser mayor si el Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, exhibe una tasa de depreciación nominal superior al 10% anual.

Artículo 31

IX Tratándose de créditos hipotecarios de vivienda

a) Someter a la aprobación del Consejo, las políticas y procesos necesarios para garantizar la calidad de los avalúos y demás servicios técnicos, considerando para tales efectos como mínimo que quienes le provean de un avalúo, efectivamente inspeccionen la vivienda objeto de la hipoteca.

De este párrafo se desprenden dos puntos tan importantes como distantes en sus esferas de actuación y jerarquías.

Por un lado se eleva al máximo nivel de las Instituciones la aprobación de las políticas y procesos que garanticen la calidad de los avalúos.  Esto en definitiva, los hará responsables en buena medida del éxito o fracaso de tales políticas.

Por otro lado, menciona un tema que desde hace mucho es motivo de debate en el ámbito de la valuación, cual es la utilización de terceros que no son valuadores profesionales para realizar tareas tales como la inspección física del inmueble a valuar.

Con esta definición pareciera cerrarse la puerta que había quedado abierta a diferentes interpretaciones, mismas que habían creado a su vez una zona gris que entre otras cosas, estimuló una competencia desleal en perjuicio de aquellas empresas que exigen a sus valuadores profesionales que realicen en persona la inspección del inmueble en contraposición con quienes, en casos extremos, elaboran el avalúo con las fotos e información que el propio desarrollador, broker, asesor certificado o solicitante le envían a tal fin.

En el punto d) del mismo apartado se señala:

“Verificar que las unidades de valuación cuenten con políticas de independencia entre sus controladores y los valuadores profesionales con los que operen, así como entre estos y los acreditados a los que les presten el servicio, los cuales deberán incluir procedimientos de alternancia”

 Esta política debería estar formulada en un documento formal como podría ser el exigido para una Certificación de Calidad, pero debería extenderse este concepto de independencia  a los desarrolladores de vivienda, los promotores y por supuesto, las propias unidades de negocio de las Instituciones financieras, como se menciona en el Art. 250 de esta mima resolución.

ANEXO 14

A pesar de tratarse de un “anexo”, este punto es de los más trascendentales, toda vez que establece taxativamente el número mínimo de revisiones que deberán efectuar las instituciones de crédito con respecto al total de los avalúos contratados por ellas.

Se establece que la institución deberá contar con “un avalúo de control adicional” por “cada 50 viviendas del desarrollo inmobiliario de que se trate”. En términos generales, podría decirse que se establece la obligatoriedad de revisar 2% de los avalúos realizados, aun cuando la redacción del texto deja algunas dudas sobre si este 2% se debe aplicar a avalúos realizados o sobre el número de viviendas que tiene el desarrollo. A mi entender, lo correcto sería aplicar tal porcentaje sobre el número de avalúos realizados pues en la mayoría de los casos no es una sola entidad la que financia la compra de los inmuebles del desarrollo en cuestión, ni necesariamente todos los inmuebles son vendidos con financiamiento hipotecario.

Ahora bien, lo que más llama la atención es la disposición de este mismo anexo que establece la obligatoriedad para la institución financiera de que “En caso de que el promedio del valor de los avalúos de control sea 10% menor o mayor al promedio del valor de sus respectivos avalúos originales, la Institución deberá obtener nuevos avalúos para todas las viviendas del desarrollo inmobiliario.”

También en este párrafo nos topamos con lo que seguramente es un error de redacción pues el mismo dice textualmente “la Institución deberá obtener nuevos avalúos para todas las viviendas del desarrollo inmobiliario” cuando seguramente se han querido referir a todas las viviendas del desarrollo inmobiliario que hubieran sido previamente valuadas por la misma institución.

La obligatoriedad impuesta en primer lugar a la entidad de crédito, hace evidente que esta deberá ser a su vez quien en primera instancia deba absorber la pérdida que la elaboración de tales avalúos supone. Queda no obstante la duda sobre las posibilidades que esta tendrá de ir luego en contra de las unidades de valuación, del desarrollador o de quien resulte finalmente responsable – si lo hay – de esa diferencia del 10% que a veces puede darse sin que exista dolo de ninguna de las partes involucradas en el proceso de valuación.

Lo que queda claro es que la autoridad está llamando a los actores de este negocio, a actuar con mayor profesionalismo y prudencia, pues de lo contrarío deberán asumir los costos que de un accionar indebido se deriven.

El último párrafo de este anexo dice que las instituciones de crédito deberán:

“Asignar calificaciones a las diferentes unidades de valuación con las que trabajen, con base en su desempeño en la realización de los avalúos y el cumplimiento normativo. Asimismo, deberán pactar con las citadas unidades, que estas asignarán secuencialmente las solicitudes de certificación de avalúos por parte de los controladores, evitando la permanencia de la combinación de un mismo valuador y controlador en dicho proceso.”

En este punto es de esperar que esta calificación se realice en forma objetiva y trasparente, usando la misma como una vía de estímulo de las mejores prácticas para evitar que este mecanismo pueda convertirse en una herramienta discrecional para determinar quien trabaja y quien no según convenga a los intereses de las partes involucradas.

En definitiva considero que se está dando un paso muy importante y necesario para la industria y que como se señaló al principio, habrá de coadyuvar al fortalecimiento del mercado hipotecario mexicano. (FOTO: Hogar Es Noticia)

* Director General de Revisora de Avalúos | Síguelo en Twitter: @JorgeMcLou

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