Continuamos con el artículo del pasado lunes presentamos un resumen de las características principales que sigue la estrategia propuesta de todos ponen-todos ganan que propone una metodología en la que se puede financiar totalmente la edificación de vivienda social digna en ubicaciones adecuadas. Empezamos por el concepto de Áreas de Crecimiento Especifico Sustentables (ACES).

Por Luis Javier Castro

Uno de los ejes de esta propuesta es la conformación de Áreas de Crecimiento Especificas Sustentables (ACES) para la planificación de usos mixtos destinados a garantizar el crecimiento ordenado y sustentable de una ciudad. Las ACES pueden ser las inductoras del crecimiento de ciudad en la dirección más apta a desarrollarse.

Las ACES constituyen superficies delimitadas de suelo, determinadas por acuerdo de los sectores público, privado y social (ejidatarios) involucrados, bajo un enfoque de integralidad y equidad, que contribuyan a orientar y lograr el mejor desarrollo espacial, económico y social de las ciudades y, dentro de éstas, las áreas de vivienda de todo tipo pero principalmente la social-económica.

Ejecución de ACES

El esquema que se propone para el desarrollo de ACES se compone de cuatro etapas e incluye todos los procesos necesarios para llevar a cabo su constitución y operación:

Primera etapa. Selección de ACES a desarrollar: Se deben delimitar superficies de terreno adecuadas en las que se cumpla con las condiciones jurídicas aplicables, así como con la normatividad federal, estatal y municipal en materia urbana y de vivienda, donde sea factible construir infraestructura y operar servicios para realizar desarrollos habitacionales y urbanos bajo el esquema de ACES.

Segunda etapa. Propuesta del Plan Maestro para el desarrollo en la ACES: Elaboración del plan maestro para definir usos y destinos del suelo, factibilidad financiera y socioeconómica del proyecto, así como un plan de inversiones para desarrollar la ACES. El plan maestro incluirá también un plan financiero multianual.

Tercera etapa. Gestión Urbanística: Desarrollo del Plan Parcial y obtención de licencias y permisos.

Cuarta etapa. Construcción y comercialización: Realizar las obras de cabeza, la infraestructura primaria y secundaria, el equipamiento y la introducción de los servicios y, en su caso, la construcción de viviendas y áreas comerciales en la ACES seleccionadas. Comercialización de las superficies.

 Viabilidad económica para la creación de ACES

 El establecimiento de relaciones de concurrencia y coinversión en materia de suelo urbano por medio de ACES, entre el sector público (gobiernos federal, estatales y municipales, y sus entidades paraestatales y paramunicipales), el sector privado (promotores y constructores) y el sector social (ejidatarios) constituye uno de los factor primordiales para la atención de la demanda de ese bien para la producción de vivienda principalmente la económica.

En ese sentido, asociaciones públicas-privadas y el instrumento del “fideicomiso” como esquema financiero permiten a los sectores privado y social captar financiamiento en los procesos de incorporación de suelo al desarrollo urbano, a la vez que contribuye a mejorar la viabilidad financiera de los mismos. La premisa fundamental para lograr la participación de los sectores privado y social, radica en la seguridad jurídico–financiera de la recuperación de sus inversiones, en los plazos convenidos, con una rentabilidad razonable.

Fideicomiso para las ACES

Las ventajas que ofrece esta figura para la realización de los programas de vivienda económica y de desarrollo urbano dentro de las ACES son, entre otras, las siguientes:

• Conjuntar en una sola entidad la participación de los sectores público, privado y social para la realización de acciones de desarrollo urbano; Garantizar los usos y destinos del suelo definidos en los planes maestros de los desarrollos

• Inmobiliarios.

• Adquisición de suelo.

• Dar transparencia al ejercicio de los recursos (públicos y/o privados).

• Garantizar el desarrollo de los predios en los plazos establecidos.

• Programar más eficientemente la aplicación de los recursos y su recuperación.

• Garantizar la transparencia en la asignación de las obras, asegurando la calidad proyectada.

• Aislar el ejercicio de los recursos y su recuperación con respecto a las finanzas de los participantes.

• Posibilitar la eficaz operación y mantenimiento de los desarrollos inmobiliarios a largo plazo.

Se deberá determinar la estructura financiera de acuerdo a lo establecido en el Plan Maestro. La estructura financiera comprende la definición de las fuentes de recursos financieros de donde provendrá el dinero, mediante el cual, se realizarán los proyectos así como su composición, con la finalidad de determinar la mezcla adecuada con base en la capacidad, particularmente de las disponibilidades del sector público. En esta se deberá tomar en cuenta los incentivos que en forma de obra pública otorguen los tres órdenes de gobierno en función de los tipos de las ACES y de promotores del mismo.

Los incentivos a las ACES Tipo 1 (polígonos de suelo dentro de las ciudades) serán mayores mientras que a las Tipo 3 (polígonos fuera de las manchas urbanas) correspondientes a las alejadas de la mancha urbana recibirán mucho menos y las ACES2 (polígonos contiguos a las manchas urbanas) caerán entre las dos anteriores.

Esto se prevé porque en el mercado de suelo privado de los grandes desarrolladores de vivienda se tienen grandes reservas de suelo alejadas de las manchas urbanas que se han adquirido bajo el criterio del mínimo costo. Los incentivos públicos deben de fomentar que esta tendencia cambie y se mejore sustancialmente porque es mucho más conveniente aprovechar el suelo en ubicaciones cercanas a la infraestructura, equipamiento y servicios ya existentes.

Con el propósito de que el Plan Maestro constituya el marco para la programación de las acciones y recursos, se requiere que sea revisado y acordado por las partes relevantes. Se propone celebrar un acuerdo para el desarrollo de las ACES entre el gobierno del estado, gobiernos municipales participantes y un grupo intersecretarial federal encabezado por la Comisión Nacional de Vivienda.

El Plan Maestro definirá usos y destinos del suelo considerando la normatividad aplicable, determinará la factibilidad financiera y socioeconómica del proyecto, así como un plan de inversiones para desarrollar el área. Asimismo, incluirá un plan financiero multianual donde se definan:

Inversiones a realizar con aportaciones del gobierno estatal; inversiones a realizar con aportaciones del gobierno municipal; inversiones y acciones financiadas mediante programas del gobierno federal, por medio de la Secretaría de Comunicaciones y Transportes (SCT), Comisión Nacional del Agua (Conagua), Secretaría de  Educación Pública (SEP), Secretaría de Salud (SSA), Secretaría de Desarrollo Social (Sedesol), Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat), Comisión Nacional de la Vivienda, entre otras, estas inversiones son las que normalmente llegan a cada ciudad pero para nuestros propósitos estas se focalizaran en las ACES a partir de acuerdos en el seno de la Comisión de Infraestructura de la Conavi.

Aportaciones del sector privado y del sector social

Los incentivos serán principalmente los provenientes de las inversiones de la obra pública, sin querer decir que esto necesariamente implica la aplicación de nuevos recursos. En la actualidad hay mucha inversión de obra pública en las ciudades del país que proviene de diferentes dependencias federales, como son: las provenientes de la Secretaría de Educación Pública  con recursos para la edificación de distintos equipamientos educativos, las inversiones de la Secretaría de Comunicaciones y Transportes con inversiones cuantiosas en libramientos de áreas metropolitanas, las de Conagua con habilitación de nuevos pozos de agua, acueductos, etc.

Una vez identificada todas las inversiones federales como las indicadas anteriormente, se puede integrar una canasta importante de inversión que canalizada a las ACES generarían un gran impacto en muchos sentidos, el más relevante serían las plusvalías que estas generarían por llegar a una ACES de forma integral. Además se puede sugerir de igual forma focalizar inversiones estatales y municipales en las ACES seleccionadas.

Otros importantes incentivos son todos aquellos relacionados con la normatividad federal, estatal y local.

En la parte última de este artículo el próximo viernes, hablaremos de la APP propuesta, mecanismos de recuperación de la inversión pública y su asignación a obras sociales dentro de las ACES y finalmente se resaltarían los beneficios de la estrategia propuesta.