En mi opinión, para entender el mercado inmobiliario de compra venta en México, y para efectos prácticos el de cualquier país, tenemos que partir de la premisa que quienes realizan las transacciones de compra, en su abrumadora mayoría, son familias de carne y hueso, no estadísticas, que tienen los objetivos de satisfacer una necesidad y de formar un patrimonio familiar que en el tiempo va generando mayor valor para la familia.

Por Fernando Soto-Hay Pintado * | Hogar Es Noticia | 20 Sep

Toda política pública, incluyendo particularmente la fiscal de México, debería de tener como objetivo el formar cada vez clases medias más sólidas que permitan a través de la educación y formación de patrimonios familiares generar la riqueza suficiente que se traduzca en mejor de la calidad de vida de los Mexicanos generando competitividad, inversión, consumo interno y atractivo como país.

En esencia, la Iniciativa de Reforma Fiscal presentada por el presidente Enrique Peña Nieto el pasado 8 de septiembre (la Iniciativa) tiene impactos negativos sustanciales en materia de compra venta de viviendas que afectarán en forma significativa en primera instancia la formación del patrimonio familiar de la clase media y en segunda instancia las industrias inmobiliaria e hipotecaria de México.

El análisis de los efectos negativos se tiene que hacer en dos vertientes. El primero y más importante tiene que ver con las reformas en materia del Impuesto al Valor Agregado (IVA) y la segunda respecto de las propuestas a la eliminación de exenciones relacionadas con el Impuesto Sobre la Renta (ISR), que si bien es importante, no tiene efectos recesivos tan contundentes como lo tiene la Iniciativa en materia del IVA.

Impuesto al Valor Agregado

Particularmente preocupante resulta el hecho que la Iniciativa pretenda gravar con IVA la enajenación (compra-venta) de viviendas en un país en el que la vivienda representa el principal mecanismo de formación de Patrimonio Familiar para más de 33 millones de familias. De las 33 millones de casas que existen en el país, solo 28 millones son susceptibles de enajenarse (comprar o venderse) legalmente ya que son inmuebles llamémosle regulares, es decir que tiene título de propiedad.

Si consideramos que en México:

a) El valor promedio de una vivienda es de aproximadamente 450,000 pesos.

b) 75% de éstas son viviendas económicas y tienen valores entre 165,000 pesos y 600,000 pesos.

c) Las viviendas de la clase media cuyos valores oscilan entre $750,000 y $3’500,000 representan el 19 por ciento.

d) La vivienda de la clase alta o de “Alto Valor” con valores de vivienda superiores a 3 millones 500,000 pesos solo representan 6 por ciento.

Resulta que la iniciativa daña literalmente a 94% de las familias de este país que son quienes literalmente están en proceso de formación de patrimonio y que deberían de ser aquellas a las que se apoye para convertirlas en clase media sólidas que a nivel mundial han demostrado se convierten en el motor de las economías.

Una persona que antes de la reforma estaría comprando una vivienda de 1 millón de pesos, nicho clave para la formación de clase media en México, con la aprobación de la Iniciativa, para comprar la misma vivienda tendría que ganar 30% mas y pagaría 26% más de costos por comprar la misma vivienda lo cual de inmediato reduce el número de clientes viables generando un freno patrimonial importante a las familias que no adquieren vivienda de alto valor.

Si al ejemplo anterior añadimos el factor de que más de 4.5 millones de familias se encuentran el día de hoy en serios problemas económicos por haber contratado su crédito hipotecario en salarios mínimos (Infonavit y Fovisste) y Udi´s (Sofoles y Sofomes) cuyos principales o capital se incrementa en forma anual y que hoy en día tienen índices de morosidad entre 10% (Infonavit incluyendo prorrogas) y 22% (sofoles y sofomes), resulta que seguramente el índice de cartera vencida, ahora gravando con IVA sus intereses, crecerá en forma significativa al ver afectado el ingreso familiar por este nuevo costo. Este factor es hoy, antes de la Iniciativa, un elemento determinante para no tener suficientes clientes que estén comprando mejores viviendas por que literalmente están “atorados” con créditos hipotecarios en los que hoy deben más de lo que debían originalmente y sus viviendas valen menos de lo que valían cuando las compraron.

En relación a la propuesta contenida en la Iniciativa de gravar con IVA el arrendamiento de viviendas destinadas a casa habitación, claramente el efecto recaudatorio es significante para las personas físicas que arrienden dichos inmuebles ya que el IVA pagado no será deducible, lo que es congruente con los objetivos de la Iniciativa e incongruente con los objetivos supuestamente del gobierno federal con sus programas de Infonavit de apoyar a las familias en México que no pueden comprar vivienda y que tienen que rentar en tanto ahorran para el enganche.

El fondo es evidentemente recaudatorio sin la posibilidad de que quien arriende un inmueble destinado a casa habitación como persona física pueda compensar de alguna manera el costo adicional que el IVA le generará.

Impuesto Sobre la Renta

Por lo que se refiere a la Iniciativa en materia de ISR vinculada con la vivienda, ésta tiene principalmente dos aspectos importantes. El primero tiene que ver con la eliminación de la deducibilidad del interés real de los créditos hipotecarios que va vinculado directamente a la eliminación general de las deducciones a personas físicas en su afán recaudatorio depredatorio de la Iniciativa y el segundo tiene que ver con la reducción del monto del valor de las viviendas que en caso de enajenación antes de cumplir 5 años de ser habitadas, esté o no exenta en el pago del ISR derivado de la apreciación que el inmueble haya tenido.

El primer aspecto es muy claro, se elimina la posibilidad de que una persona física que tiene una hipoteca pueda deducir el Interés Real (Tasa de Interés – Inflación = Interés Real) que paga sobre su crédito hipotecario. Esto en términos prácticos se traduce en que ahora una persona no podrá tener el beneficio de la deducción que se traduce en que el SAT le dejará de devolver el equivalente a dos mensualidades de su crédito al año en caso de tener saldo de ISR a favor no dejará de deducir el pago equivalente a dos mensualidades de ISR en caso de tener ISR en contra. 100% recaudatorio, versus personas físicas.

El segundo aspecto tiene elementos preocupantes por que literalmente castiga a las personas físicas que adquieren su vivienda y no la viven al menos cinco años. Actualmente quien habita su vivienda por más de cinco años y ésta se aprecia, está exento de pagar ISR sobre la utilidad que generó la apreciación de la vivienda.

Esto se mantiene igual al menos por el momento en los términos de la Iniciativa. Ahora bien, lo que la Iniciativa presume erróneamente es que las personas que compran sus viviendas para habitarlas y especular con el valor de ellas. Hoy existe una excepción al pago del ISR en caso de venta de una vivienda que haya tenido apreciación y se venda antes de los cinco años. Esta exención está basada en un valor de la vivienda de 1.5 millones de Unidades de Inversión (Udi’s), es decir aproximadamente 7.5 millones de pesos. Quien venda antes de cinco años su vivienda y tenga una utilidad está exento del ISR siempre y cuando la vivienda valga menos de 7.5 millones de pesos.

Con la iniciativa se pretende gravar con ISR todas las ventas de viviendas que tengan utilidad antes de los cinco años cuyo valor sea superior a 250,000 Udi’s, es decir alrededor de 1.2 millones de pesos. Este límite, aunque entendible por la progresividad del ISR, me parece que se queda muy corto al gravar precisamente el beneficio del patrimonio familiar de la clase media que son sin duda el motor del crecimiento del país. En mi opinión el límite debería de quedar alrededor de 720,000 Udi’s para efectos de proteger aquellas familias de clase media que por cuestiones diversas tienen o quieren vender sus casas antes de los cinco años de que las compraron.

* Director General de Tu Hipoteca Fácil
Síguelo en Twitter: @THFFernando 
www.tuhipotecafacil.com

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